物业管理制度集锦15篇
在现在社会，很多情况下我们都会接触到制度，制度具有使我们知道，应该做什么，不应该做什么，惩恶扬善、维护公平的作用。那么制度怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？以下是小编整理的物业管理制度，希望对大家有所帮助。
物业管理制度1
洗地机:
1、于硬性地面清洗。
2、装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
3、按比例往水箱内注入清水和清洁剂。
4、插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。
5、从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。
6、注意事项
6.1、工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。
6.2、开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。
6.3、使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。
6.4、使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。
7、保养工作
7.1、使用完毕,把机身及配件清洗干净。
7.2、用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。
吸尘机:
1、用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。
2、把软管接驳在机身上,插入220伏电源。
3、开动时按顶上的开关按钮。
4、吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。
5、注意事项
5.1、使用前,检查机内尘袋是否已清尘。
5.2、使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
5.3、干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。
6、保养工作
6.1、使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。
6.2、将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。
吸水机
1、专用于清除积水。
2、把软管接驳在机身,插入220伏电源。
3、吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。
4、吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。
5、注意事项
5.1、使用前,检查机内是否已倒水。
5.2、使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。
5.3、如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。
6、保养工作
6.1、机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。
6.2、吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
6.3、机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。
抛光机
1、专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。
2、抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。
3、检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。
4、检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。
5、接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
6、注意事项
6.1、在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。
6.2、不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。
6.3、操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。
6.4、机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。
6.5、不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。
6.6、地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。
7、保养工作
7.1、每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。
7.2、检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。
高压水枪
1、用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。
2、把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
3、开动机身电源开关。
4、冲洗计划好的地方。
5、注意事项
5.1、使用前检查机器及水管是否损坏。
5.2、使用后必须将水管水放清。
清擦物品操作方法:
1、备:毛巾、刀片(必要时)、清洁剂(必要时)、呢绒布料(必要时)。
2、毛巾使用中要经常清洗,保持干净。
3、使用前将洗净的毛巾拧干,对折多次后使用,一面擦脏后及时换另一面使用。
4、从物体的一端尽头抹到另一端尽头(避开有不平的一端)。
5、物体表面如有较厚的污渍,可先用刀片铲干净。
6、处理污渍时如无特殊情况,均使用中性清洁剂。
7、使用清洁剂时,需将清洁剂喷在毛巾上,再抹抹物,不可直接将清洁剂喷到物体上。
8、镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免划伤镜面。
9、清洁完毕后,必须将抹布洗净晾干。
拖地操作方法:
1、湿拖前要摆放'小心地滑'标识牌,拖布应尽量拧干。
2、拖地时,先拖擦边角落,后拖擦中间,尽量避免使拖布碰到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。
3、水桶要摆放在适当位置,不能放在路中间,门口等以免影响客户(应尽量放在墙边或一角,并在工作人员的视线之内)。
4、地拖不可太湿,地上不能有印,水要勤换(不能太黑)。
5、清洁完毕后,必须将拖布洗净,拧干,晾干放好备用。
玻璃刮刀操作方法:
1、清洗时,先用羊毛套将兑好清洁剂的水涂抹在玻璃上。
2、涂水完毕后,将玻璃刮上的胶条与玻璃保持一定的角度,从玻璃的上端均匀刮至下端,使刮过的玻璃上不见水痕。
3、用干毛巾擦干水迹,一刮一抹重复进行。
4、在刮镀膜玻璃时,应注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
5、如刮刀胶条有磨损而影响作业效果,应及时更换。
6、更换胶条时,可把胶条先放在水里面一会儿,以便套入玻璃刮内。
洗手间清洁操作方法:
1、准备:工作前准备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物品、'正在清洁指示牌'。
2、冲洗:进入洗手间,首先放水将卫生洁具冲洗干净。
3、清倒:扫除地面垃圾,清倒纸篓或垃圾桶。
4、清洁:按照先云台、面盆、尿池、便池的顺序,逐项逐个刷洗卫生洁具,卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海棉块等工具配合专用清洁剂刷洗。
5、抹净:用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机。
6、拖干:用地拖拖净地面,使地面保持干净,不留水迹。
7、补充:及时补充手纸、洗手液、香球,垃圾袋等。
8、喷洒:按规定喷洒除臭剂。
9、撤离:收拾所有清洁工具、清洁物品,撤除'正在清洁'指示牌,把门窗关好。
10、清洗频率:每半小时至少巡视清洁一次。
11、环境主管每天至少检查二次公共厕所清洁情况,并记录于《洗手间检查记录表
12、清洁洗手间时,应在现场放置'正在清洁'指示牌,以便使用人注意并予以配合。
13、清洁人员应注意自我保护,清洁时应带保护手套,防止清洁剂损害皮肤,清洁完毕后,应使用肥皂洗手。
物业管理制度2
日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。
第一章前期介入
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作：
一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点
盛世家园管理处将在前期介入期配合e盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议，并严格按照协议规定密切配合，提供物业管理的优质服务。为此，从楼盘销售开始，管理处人员将做好以下工作：
1。协调配合e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作：
2。做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作：
3。做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作，做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作：
4。做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。
二、开展业主服务需求凋查
在销簋部门的帮助下，协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求，并臧调查结果进行统计、分析，使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时，与e地产集团共同举办准业主联谊活动，集中了解业主反馈的信息。
三、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的墨础上，与e地产篥团携手，做好以下
各项前期准备工作：
（—）协助e地产集团销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；
（二）提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；
（三）协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥：
（四）收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试：
（五）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理，确保施工质量；
（六）建立与社会专业机构的联系，开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作：
（七）针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。
四、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着'对业主负责，对e地产集团负责'的宗旨，对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收（详见4e iso9001体系文件）。
五、承担前期介入所需费用
按物业管理行业接管物业的惯例，物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担，但是，考虑到e地产（集团）公司对e物业的一贯支持，我司愿意承担e盛世家园物业管理前期介入费用，金额为人民币19。02万元（详见《e盛世家园前期介入费用测算表》）。
e盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计算式支出金额（元）
员工工资项目经理1人5000元/人。月×1人×12月150000
3人1000元/人。用×3人×12月
护卫员3人1500元/人，月×3人×12用
人员办证费6人×400元/人2400
办公费用（//b公消耗品、通讯、交通等）20xx元/用×12用24000
四员工培训7人×250元/人1750
五材料赍保洁材料费500元/用×12月6000
维修材料费500元/月×12月6000
台计：19015元
物业管理制度3
一、工作时间
全年除法定节假日和公休日外均为工作日。公司夏季工作时间:
上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00
冬季工作时间:
上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30
公司实行上下班打卡制度,每月收、放卡时间为31日晚21时,按出勤卡统计出勤情况计发工资。
迟到(早退)一次扣款10元,一月迟到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次迟到(早退)30分钟以上视为半天事假,超过一个小时则视为旷工半天。一个月连续旷工三日以内给予扣桨金、处分处理,连续旷工三日即作辞职处理。上班时间外出办私事者按旷工论处。
二、假期
法定假日:国家法定节日,公司按国家规定休假,如法定假日值班,则按国家规定给予换休或补发加班工资。
婚假:员工凭结婚证可享受婚假三天。
丧假:员工直系亲属死亡(父母、配偶、子女)给丧假三天;旁系亲属死亡(祖父母、兄弟姐妹)给丧假一天。
婚假、丧假为带薪假。员工休婚假、丧假必须提前向管理处或总经理提出申请,征得同意后报行政人事部备案。婚、丧假等与休息日和节假日重合时,其休息天数不顺延。
病假:普通员工因病请假应提前向部门负责人提出申请(急诊须提供加盖医院急诊章的证明材料),同时须出具市级以上医院证明,急诊可于复职后第一天补办手续。病假三天以上(含三天),必须报管理处主任、公司相关部门领导审批;五天以上(含五天)由管理处或公司相关部门审核,报行政人事部核准,总经理审批。员工去医院看病时间不超过四小时且当日不病休的,仍按工作时间计算。
事假:普通员工因事请假,二天以内(含二天),由部门经理审批;三天以上(含三天)由部门经理提出意见,管理处主任审批;五天以上(含五天),须经总经理审批。
事假及病假请假日无工资,员工一年内累计病假超过十五天,事假超过七天,当年度无年终奖金。
员工请假程序:当事人填写申请单部门经理审批管理处主任或公司领导审批行政人事备案。
公司部门经理、副主管理处主管、经理以上员工请假,均须总经理批准。
所以假期如超过规定的期限,必须经总经理批准。
物业管理制度4
顾问项目业主临时公约附件一:
顾问项目装修管理规定
xx(项目名称)是全体业主共同的家园。为维护小区的安宁、整洁和祥和,全体业主共同定立本规定,并承诺履行如下义务:
1、不改变房屋的使用用途,将住宅用作商业、经营、工厂、仓库、办公等用途。
2、在进行室内装饰装修时,应遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《(城市名称)城市室内装修管理规定》。
3、在工程开工前,向物业管理部门申报登记,清楚物业管理部门告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项,与物业管理部门签订装饰装修管理协议,并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业。
4、不拒绝和阻碍物业管理部门依据装饰装修管理协议的约定,对装饰装修活动进行的监督检查。
5、按装修管理协议约定的时间装修,以免滋扰邻里。
6、不因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。
7、不擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。
8、不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。
9、装修垃圾袋装,并按物业管理部门指定地点、指定时间堆放。
(10---14项,按照项目实际情况制定)
10、一楼私家花园内只允许搭建木制简易花架,且符合物业管理部门统一规定款式,从室内草坪至花架顶端高度不超过_____米,长不超过____米,宽不超出围墙或护栏外沿,上部不得覆盖阳光板或透明玻璃。
11、安装遮阳蓬、雨蓬须经政府规划部门批准,到物业管理部门备案,且一楼不得安装遮阳蓬、雨蓬,二楼以上阳台只许安装_____色布料可收缩雨蓬,且向外伸展宽度不超过_____cm。
12、所有阳台、平台不得封闭,护栏不得更改(含颜色、材料、增加门扇)。
13、由业主户内通达的顶楼平台可作木制花架、遮阳蓬(周边不得封闭),蓬顶只许盖白色透明卡普隆板,周边不得超出女儿墙外沿。
14、洋房车库门、私家苑门、所有住户防盗门、防盗窗花和拉闸门(安于门窗内侧),需按物业管理部门指定款式安装。安装空调应当将空调机外机安装在建筑设计指定位置,并注意安装牢固,防止跌落。
物业管理制度5
1、目的
规范绿化物资、仓库管理,减化流程,提高效率。
2、范围
适用于绿化部物资及仓库管理
3、职责
部门/岗位工 作 内 容
相关职能部门/分管总助/总经理负责权限内物资的审核、审批
部门经理负责权限内物资的审核、审批,过程行为的监控
项目负责人负责工作职责范围内物资的管理、监控
物资申请人负责合理申请物资
班长(仓管员)负责对物资、仓库的管理
4、定义
工程物资:包括绿化苗木及工程用辅材(包括绿化给水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、绑绳、竹竿等一次性消耗用品);
农资物资:包括农药、化肥、垃圾袋、动力燃油;
设备工具:包括了单价在200元以下或以上的园林动力机械设备、常用工具等物资;
劳保用品:各类劳动保用品;
主仓库:有一定规模空间、承担集中申购任务的仓库;
小仓库:储存一些常用工具或不常用物资的小型仓库;
危险品仓库:储存有农药化肥、燃油的仓库。
5、方法和过程控制
5.1物资申请
5.1.1物资申请应结合工作的实际需要依《绿化物资采购管理办法》与《采购管理程序》进行申请,避免多购而引发产品变质与浪费,采购人员应会同用料人员充分沟通后、结合实际情况充分考虑性价比报批采购。
5.2物资入库及验收
工程物资
农资物资
劳保用品由绿化部施工人员或项目负责人按申请标准进行验收,并在送货单上给予签名确认,除燃油与土方以外的物资须同时填写《绿化苗木(物资)采购验收单》,作为报销依据,不须填写《进仓单》,验收人员对数量进行核对,对质量进行监控,如发现数量不符或质量不达标,应立即通知采购人员进行更换、补充或退货处理设备工具仓库管理员负责验收,填写《绿化苗木(物资)采购验收单》。200元以上的填写《资产情况审核单》。
5.2物资出库、回收
工程物资根据工作量有计划进行分批采购,即买即用,不填写《物资领(借)用单》当于未用完的应妥善保管,避免遗失或死亡
劳保用品发放个人的填写《物资领(借)用单》直接领用,日常工作用的不再办理领借用手续集中采购按季度进行。
农资物资尽量减少储存时间,对农药化肥实行专人管理、按需当天发放,当天使用,工作结束后仓管员将剩余物资及时回收入库,按单位填写《物资领(借)用单》,采购用量不超过一季度。燃油即买即用,不办理领借用手续农药、肥料、燃油等应设专用仓库存放,如无专用仓库,须将农药放入储物柜并上锁管理,每月检查进行盘点
设备工具200以上须填写《物资领(借)用单》,并完善归还记录仓管员每天下班前须对实物进行核实,日常进行监控,每月盘点。日常用工具实行以旧换新200以下不需办理领借用手续,上下班由仓管员监督发放回收
剩余苗木、辅料回收剩余苗木将根据需要在部门内部进行调配使用,或送至苗圃进行假植管理;剩余工程辅材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各项目养护组负责回收、保管回收后的辅料可直接由养护组调配使用,也可作为工程组重复利用物资,节约成本
5.3绿化仓库管理要求
5.3.1根据绿化部项目分散,各项目出现多仓库或各片区出现多个仓库的现象,制定特殊之管理办法。
5.3.2物资的申请及入库采用《物资存储及管理程序》,对部门特殊之处采用如下的办法。
5.3.2.1大项目及各片区共用的仓库应列明各仓库的位置、存放物品类型、主仓库位置报部门列表备案。各小仓库从属于主仓库,对主仓库及危险品仓库配备灭火器材。
5.3.3.各仓库要求
主仓库负责统筹物资的申请、发放、报费、每月盘点涵盖小仓库工作、监督小仓库的日常运作。
小仓库只存放日常用工具或不常用物资,200元以上物资办理领借用手续
日常用工具或物资统一到主仓库办理领用手续,不作盘点手续,以旧换新。如存有易燃物品的须配备灭火器材
危险品仓库农药、肥料、汽油等危险品单独设立仓库存放,如无条件单独存放,农药须用储物柜上锁存储,汽油不能作为常备物资存储于仓库,使用后有剩余的少量汽油应将油罐密封存放于指定位置。化学肥料应存放于干燥的地方,必要时进行防潮处理。农药、化肥库存量以满足使用需求为标准,不宜过多存储。
6.相关文件
vkwy7.5.5-z01 《物资存储及管理程序》
7.记录表格
vkwy7.5.5-z01-f2 《物资领(借)用单》
vkwy7.5.1-j01-06-f2《绿化苗木(物资)采购验收单》
物业管理制度6
㈠物业概况
z工业园区前期物业管理分为碧湖和南山两个区块。
碧湖区块的道路卫生清扫和市政设施维护等。
南山区块的道路卫生清扫,绿化养护、市政设施维护及路灯维护管理等。
㈡物业管理服务方案与服务标准:
1、基本要求:
⑴园区实行全面保洁,垃圾清扫、清运及时,整体环境舒适,绿化效果佳,环境卫生、绿化维护良好。道路统扫后必须做到车行道净、人行道净、绿化带净,无砂、石、土,无杂草杂物,无跳扫漏扫、漏畚,无烟头纸屑,明沟等畅通无沉积物。
每天收集清运垃圾一次,按时擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整洁无污渍,清扫产生的沙石、土不得扫入下水道或倒入绿化带及沿路边。
⑵物业公司有完善的物管方案,质量管理、维修管理、财务管理、档案管理等制度健全,服务管理人员行为规范,业务素质高,服务主动热情。
⑶园区的配套设施及水、电、消防等共用设施设备运行维护及时。
⑷园区垃圾箱摆设整齐,外观整洁;道路护栏及其它附属设施清洁;道路标志等清洁完美。
⑸实行物业管理服务明码标价,按规定在园区的公示栏或显著位置公示物业管理服务的内容和收费标准以及所提供的特约服务和代办服务的项目和收费价目。
(6)设有服务接待中心,公示服务电话,白天专人值班接待,及时受理业主咨询、投诉,处理有关物业服务事务,并建立完整的投诉、维护和回访记录。
2、市政设施维修养护
⑴维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
⑵园区设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设施运行记录;对设施故障及重大事件或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
⑶急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率100%。
⑷水、电、消防等设施维护人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。
⑸道路平整通畅,停车泊位划定整齐。
⑹道路公共照明设施完好率100%。
⑺市政设施整洁,主要设施标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
⑻雨水井、窨井每月检查1次,根据需要定期清理疏通、保持通畅,无堵塞外溢。
⑼在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。
⑽对共用设施定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修及时组织修复;道路设施的看护,发现有损坏和被违规占用的,在5小时内报告园区管委会。
3、保洁服务
(1)园区内公共区域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱、垃圾箱等每周擦拭1次。
(2)生活垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(3)对区内主干道路的积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(4)建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。垃圾设施每天清洁1次,无异味。
(5)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
4、绿化养护管理
(1)绿化管理养护措施,保证无破坏,践踏随意占用绿地现象。
(2)做好日常绿化养护、定期进行浇水、施肥、整形、修剪、锄草松土、防治病虫害,确保花草树木生长良好,整齐美观。
(3)绿化地内清洁卫生,无纸屑、烟头等杂物。
(4)加大宣传力度,是人人关心爱护花、草、树木。
(5)接受园林绿化管理部门的 技术业务指导、监督、检查。
(6)设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
5、公共秩序维护
(1)配合公安部门作好园区的安全防范工作,消除隐患。
(2)按照规定路线和时间巡逻,对园区重点部位每1小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
(3)制定火灾、浸水等突发事件的应急处理预案。
(4)园区箱变等部位,设置安全警示标志。
(5)做好园区的安全宣传工作,增强业主的防范意识。
6、综合管理服务
⑴建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。
⑵按规范签订物业管理服务协议,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
⑶管理人员应持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
⑷运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
⑸建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料、台帐报表、图册健全,保存完好。
⑹提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。
⑺采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率100%,对薄弱环节进行改进。
⑻建立市政设施维修台帐,帐目清楚、准确,按规定报销市政设施设备维修材料费用,定期汇总报批使用情况。
7、如有需要(遇上级部门考察视察等原因),中标人必须无条件实行突击保洁,保洁人应达到招标人的要求。
8、碧湖区块和南山区块企业内部垃圾清运由中标人负责,费用由企业直接支付给中标人,具体事宜由招标人牵头,中标人与企业另行协商。
㈢其他注意事项
1、评标委员会及招标代理机构不向落标的投标人解释落标原因,不退还投标文件。
2、本次招标设标底价,如果投标报价高于标底价,则此项报价无效。
3、中标人应当按照合同约定履行义务,完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别转让他人。
4、投标报价包含:
①承包人对物业管理工作所安排的所有管理人员、保洁、维护、养护人员等相关人员的工资、劳保福利、保险及税收等一切费用。
②承包人对物业管理工作所配备工具、材料、运输车辆等的费用以及垃圾清运至垃圾填埋场运输费和垃圾处置费。
③包含中标人另需解决的办公及管理用房,临时垃圾转运点。
5、本次招标代理服务费由业主支付给招标代理机构。各投标人不需将招标服务费考虑进投标报价。
物业管理制度7
1.负责物业管理公司客户财产及公共设施的保护,防止被盗、破坏及意外事项的发生;
2.负责辖区内治安保卫工作,配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理;车场、24小时安保等相关服务,
3.对客户停放在车场的车辆进行管理,并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记,以确保客户财产的安全。
4.认真贯彻消防法规,做好防火工作,维护好物业管理公司的治安工作,利用监控设备、设施对物业管理公司的公共场所进行24小时监控和管理。
5.严格执行各项规章制度、消防法规,负责应急预案的制定及组织应急演练,检查落实各项防火安全措施。
6.负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作。
7.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划,保护客户和在岗职工的人身、财产安全。
8.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划。
9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安灾害以及火灾事故的发生,提供一个良好、安全的工作环境。
10.采取专业工作与群防群治工作相结合的方法,维护物业管理公司的正常秩序。
11.负责服务过程的控制。
12.搞好法制、安全宣传教育的培训工作,提高物业全员的法制观念和安全意识。
物业管理制度8
1.0目的:
根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。
2.0范围
适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0职责
3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;
3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;
3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;
3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0程序
4.1物业管理经营收入监管
4.1.1物业管理经营收入定义与范围
4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;
4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;
4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;
4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。
4.1.2财务票据监控
4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《xx大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;
4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;
4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。
4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;
4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.2.6物业公司在使用《xx大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;
4.1.3物业管理软件监控
4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;
4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;
4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2物业管理经营成本监管
4.2.1物业管理经营成本定义与范围
4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;
4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;
4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;
4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;
4.2.2物业管理人工成本监控
4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《xx月份考勤汇总表》和《xx月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);
4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;
4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《xx大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;
4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《xx月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;
4.2.3物业管理物料成本监控
4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《xx月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;
4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《xx月份物资采购报表》的物资单价,超过《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的.《xx月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;
4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《xx月份物资采购报表》,对照《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《xx月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;
4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。
4.3酬金和亏损补贴支付
4.3.1物业公司酬金提取标准按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;
4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《xx月份人工成本报表》和《xx月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《xx月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;
4.4资产管理监控
4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;
4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《xx资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;
4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《xx资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《xx资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;
4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0支持性文件及质量记录
5.1《xx前期物业管理服务委托合同》
5.2《xx物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)
5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01
5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)
5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02
5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03
5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04
5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05
5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06
5.10《xx资产购置申请表》zr-kf-wy-07
物业管理制度9
第一章
给水系统维护管理
第一条给水系统（二次供水系统）包括生活和消防使用的各种冷热水，其设施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管网、热水系统等设施。
第二条二次供水系统建设必须按照国家卫生防疫部门的要求，并定期检测取得卫生合格证。
第三条水池（箱）清洗消毒
（一）每季度对水池（箱）清洗消毒一次，保持水质清洁，以防止二次供水被污染。
（二）清洗之前必须向全校师生张贴通知，关闭进水阀，直接清洗人员穿上专用装束和使用专用工具，做好清洗各项准备。
（三）清洗时注意清理水池壁上沿的污泥积灰，恢复池壁表面光滑洁白。
（四）消毒必须使用符合卫生防疫要求的消毒液对水池进行消毒，然后再用清水冲洗干净。
（五）清洗后水质不得呈现异色、异臭、异腥味，池内不得有肉眼看得见的杂物，PH值、游离余氯达到卫生防疫标准。
（六）做好清洗消毒记录。
第四条水质检验。清洗消毒水池（样）后的水质送样到市卫生
1防疫部门检验，各项指标应达到国家生活饮用水卫生标准。
第五条设施维护管理
（一）定时检查各供水管道、节门、水表、水泵、水池（箱）、热水系统等设施运行状况，尤其在用水高峰期应加强巡检。
（二）一旦发生漏水、断水故障，应及时加以抢修。
（三）确保消防管道有足够的水，每年至少一次对消防水泵进行试泵，确保电气系统、水泵正常工作，保证管道节门水龙带的配套完整，将检查报表存档备案。
第二章
排水系统维护管理
第六条排水系统包括生活污水排放设施和屋面雨水排放设施，分为排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、屋外排水管道等设施。
第七条发现下水道堵塞故障应及时疏通。
第八条经常检查排水管道和节门等设施，一旦发现生锈或渗漏情况，应及时进行维修处理。
第九条定期检查和清通室外排水沟渠，清除杂物和淤泥。
第三章
供电系统维护管理
第十条供电系统包括高低压线路、配电系统、发电机组等设施。第十一条凡从事供电系统的直接操作人员，必须经岗前培训并取得高低压电工上岗资格证后才能操作。
第十二条建立各相关设备和维护记录档案。档案内容应包括：
2电器平面图、设备原理图、线路图等有关数据；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录以及大修后的试验报告等各项记录。
第十三条加强供电系统巡查和维护，严格遵守供电局电气设备运行管理规程进行一切维护和运行操作，确定例行的检查日期和项目；对潮湿、高温、易燃、防爆之类特殊场所进行重点检查，按照规范保持配电房和发电机房及其设施的通风、干燥、清洁等；应加强对雷暴雨天气供电系统的检查，提高应急应变能力。
第十四条认真执行值班制度、值班人员发现故障或接到故障报告应及时进行检修和排障。
第十五条停电管理。如电力公司预先通知暂时停止供电，在接到停电通知后，管理人员应在网上及校内公告栏张贴停电和恢复供电时间的通知并电话通知到个部门办公室，以便师生做相应准备。恢复供电后，管理人员与电工一起检查，所有电掣开关是否正常，如有损坏，应立即修理。
第四章
设备设施维护及报修管理
第十六条对于电梯的管理，应委托电梯公司对电梯进行定期保养、维修和年审等，管理人员应督促电梯公司维修保养，做好年审。管理人员必须严格按照电梯管理规程，每周对电梯运行状况进行一次巡检，并做好记录，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。
第十七条建筑物、道路、广场等场所的公共区域及其附属设
3施的完备情况，由清洁包干区工人负责巡查，发现损坏，及时报修。
第十八条定期组织对学生宿舍、教室、办公室等房内一切设施及建筑物进行单项或全面检查、维修。
第十九条在进行建筑物修缮或改造时，凡需要改动或破坏原建筑结构的施工方案，施工组织部门必须将施工方案交基建办进行技术审核并确认（签字并加盖公章），方可组织施工。
第二十条办公室、学生宿舍等场所的水电、照明、门窗、家具、五金、空调、下水道等设施报修，必须先填写报修单，若非紧急特殊情况，原则上不接受电话申请报修。
第二十一条除抢修外，一般情况24小时内维修好。第二十二条属人为损坏的桌椅、门窗、玻璃、下水道或其他公共设施以及更换门锁、教工宿舍各项维修等按学校有关规定实行有偿服务。
第五章
校内各经营、施工单位水、电使用管理的规定第二十三条为规范学院内各后勤经营单位（包括食堂、超市及其它项目经营承包单位）、施工单位水电使用的管理，维护学院和合作单位的共同利益制定本规定：
第二十四条学院将在本学期组织人员对学院内各后勤经营单位目前使用的水、电表进行更换（新表均为经技监部门检定合格的标准表），并对表前线路进行一次检查和规范，更换后的新表贴后勤总务处封条。
4第二十五条后勤总务处将组织人员不定期对各后勤经营单位所使用的水电表及表前线路进行检查、维护、以确保用电安全和计量的准确性。
第二十六条各经营、施工单位发现水电表或表前线路故障，请及时联系后勤总务处派人处理，不得擅自操作。
第二十七条后勤总务处在检查中如发现封条破损或表前线路异常的，将向当事单位负责人提出质疑并对当事单位处以该单位每月正常水电费2-5倍罚款，该罚款在学院应付当事单位款项中扣除。同类问题重复出现两次或以上的将建议学院解除其经营承包资格。
第六章课室及学生宿舍公物管理规定
第二十八条
课室及学生宿舍公物管理，辅导员是第一责任人。第二十九条
凡课室、学生宿舍内的任何公物（除电器外），属自然性损坏的（如地面破烂、天面漏水、天花脱落等），由学校负责维修；属人为性损坏的（如门窗因冲撞或因无关好门窗而被风吹坏，台椅人为性损坏，门锁、门牌损坏等），由其本人或本班或本宿舍负责。
第三十条
电路、电器（电键、光管、灯泡、风扇等）损坏的，由学校专业人员负责维修，但有意损坏的，由其本人负担全部维修费用。
第三十一条
教师宿舍维修费原则上由学校负担，但因过失或故意造成的损失，由其本人全额负责。居室或附设设施需要修缮时，
5由其本人直接向学校提出书面申请，不得随意改装宿舍。
第三十二条
后勤总务处负责定期对各课室、宿舍的公物作全面检查。期末，后勤总务处要对全校的课室、宿舍作总体检查，全面维修。
物业管理制度10
为了加强物业管理制度，更好地为园区企业服务，根据本公司的实际情况，特制定本制度：
一、工作岗位规定
1、全体维修人员必须准时上班，不得无故迟到、早退、矿工：有事情不能上班（包括星期天休息者）都必须向直属主管请假并获批准后，方可不用上班，违者按违反厂规处理。
2、上岗时不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。
3、全体维修人员遇到暂时无法维修好的设备必须及时向上级反映情况，解释原因、请求支援：当值维修员厥不能把修不好的故障设备搁置不理、不修、不通知上司及部门负责人，若因此而导致延误生产或意外事故将追究当事人之责任。
3、维修人员要认真填写维修工作单，当日工作完成情况及时与上级回报工作，整理好维修工作单上交负责人核查完成情况。
4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。
5、维修人员要爱护所用工具、设备、节约材料，坚持领料手续、专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。
6、坚持原则，秉公办事，不得以工作之便谋取私利。
二、维修组长工作职责
1、负责对维修人员工作安排。
2、负责对厂区、宿舍所有机电设备的维修、保养及安全检察
3、负责机电设别零配件的筹划、申购、验收与保管。
4、完成上级交付的工作任务
三、维修员工工作职责
1、负责对厂区、蓝领公寓水路、电路、电话线路的维修、维护与保持。
2、园区所有机电设备的维修与保养。
3、完成上级交付的工作任务。
四、维修分类主要分为两大类：
（一）、无偿维修
1、公共部位维修，是指用户共用的住房主体承重结构部位包括：屋顶、楼板、梁、柱内外承重墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾箱、烟道、排气孔道、共用大厅。
2、自用部位维修，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台、水、电、表及其以内的管线、器具、暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等。
3、自用部位维修一律填写维修工作单，统计维修时需要使用的材料，写好明细上报部门主管负责购买，材料到齐后组织相关人员进行维修，费用由本公司自行承担。
（二）、有偿服务管理制度
一、有偿服务应从业主的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。
二、各项目物业服务中心有偿服务属于特约服务范围，按照物业管理规定，应当收取相应的劳务费、成本费和技术费等，但本着方便租户、为民服务的原则，应当在价格上优惠。
三、按规定对有偿服务的内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，客户也可根据实际情况自主选择。
四、当客户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解客户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。
五、当一时无法满足客户的服务要求时，应向客户做好解释、并表示歉意，视情况积极为客户联系外来单位进行服务。
六、当无法确定服务费用时，应由维修和项目管理人员配合到现场查看，并向就客户详细说明。
七、服务人员应在管理部门的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。
八、服务人员在提供有偿服务时，应详细了解客户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之客户，征求业主同意后，方可实施，不得自作主张。
九、服务人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请业主进行验收。
十、经客户验收合格，在有偿服务申请派工单确认签字后，由服务人员依照所列服务费用现场收费。
十一、收取各项费用时，必须开具规定收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪用。
十二、接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。
物业管理制度11
庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。
一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因
一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。
三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。
四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。
二、促进老旧小区管理创新的对策与思考
作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。
（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐
老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。
1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。
2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。
3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。
（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理
有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。
1．已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。
2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。
3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。
4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。
（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力
1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。
2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。
3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。
（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力
1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。
2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。
3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。
物业管理制度12
一、办理入住高效迅捷
（—）合理安排业主的入伙时间，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理：
（二）设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随/ql，简洁高效。（详见__体系文件）；
（三）联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入住。
二、入住期的便民服务措施
（—）延长入住办理时间，提供装修咨询：
（二）在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。
（三）组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，方便业主按需选m8。
（四）成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。
物业管理制度13
1.目的:正确操作清洁器械,延长其使用寿命。
2.适用范围:适用于清洁器械的管理。
3.职责:清洁器械管理人员负责器械的保管,和办理器械的领用、归还手续。
4.内容:
4.1清洁器械由专人保管,领用人领用时需在《清洁器械登记本》上签字。
4.2领用清洁器械时,领用人自行检查设备的完好性,因检查不细,造成器械出库后损坏而影响工作的,由领用人自行负责。
4.3如器械发生故障,不得强行继续操作,并报清洁领班或环境主管处理。
4.4因使用不当,发生器械附件损坏者,按规定赔偿。
4.5清洁器械的使用人必须经过有关器械使用的培训。
4.6各种清洁器械使用时均需按照操作规程或使用说明正确操作。
4.7设备使用后,使用应按要求做好清洁、保养工作,并在《清洁器械登记本》上登记归还日期。
4.8清洁器械不得随便借给他人使用,造成后果由领用人负责。
5.记录:《清洁器械登记本》由清洁器械保管人保管至登记满后一年。
6.附件:无
物业管理制度14
1.0目的
对所辖物业装修实施管理,确保建筑物结构安全和装修格调统一,并符合消防安全要求。
2.0范围
适用于物业集团所属各物业公司(管理处)辖区内的装修管理。
3.0职责
3.1物业公司(管理处)负责人负责业户装修项目的审批。
3.2客户服务部办证员负责受理业户物业装修申报手续的办理,并负责审核相关的装修内容以及各种证照。
3.3客户服务部收费员负责装修管理费用的收取工作。
3.4工程维护部负责土建、配电、给排水及消防等相关图纸的审核,现场管理并参与验收。
3.5保安部负责装修现场的查证、装修人员的进出、材料和垃圾的清运、货梯的使用、消防管理等工作。
3.6物业部负责对装修现场进行管理,组织装修验收及办理验收手续。
4.0工作内容
4.1装修申请
4.1.1客户服务部前台人员负责接待前来申请装修的业户,并要求业户填写《装修申请表》、《装修委托书》、《承诺书》,同时向业户说明《装修管理规定》及相关费用的收取事宜。
4.1.2各单位客户服务部前台人员核实业户提供的资料。
4.2装修审批
4.2.1各单位物业部审核完业户申请装修项目资料后,转交工程维护部审核图纸,工程维护部负责填写签署《装修图纸审核意见》。
4.2.2客户服务部收费员核算相关费用后,报本单位负责人审批。
4.2.3装修项目手续齐全的,三个工作日内予以答复;
4.2.4要求装修业户按照相关法规在装修现场配备灭火器。
4.3费用的收取和证照的发放
4.3.1装修项目手续齐全后由客户服务部收费员向业户收取相关费用。
4.3.2业户缴清各项装修相关费用后::,由各单位客户服务部前台人员负责向业户发放《装修施工许可证》和《装修图纸审核意见》并办理施工人员《装修人员出入证》。
4.4装修监督
4.4.1由各单位按《装修管理规定》对装修工程实施监督。
4.4.2物业助理应告知巡逻队,巡逻队应配合物业助理对装修户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。
4.5装修验收
4.5.1物业助理根据业户装修验收申请,组织相关人员对物业装修项目进行验收。
4.5.2验收合格后相关人员在《装修竣工验收表》上签字认可,管理员及时收回《装修施工许可证》、《装修人员临时出入证》等相关证件,三个月后收费员负责办理业户返还装修费用手续。达不到合格要求的,填写《装修整改通知书》由施工单位按整改通知要求整改,直至合格为止。
4.6装修资料管理
客户服务部资料管理员负责对装修资料分类建档并保存。
5.0相关文件
5.1《装修管理规定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《装修监管工作规范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0记录表格
无
物业管理制度15
1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。
2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。
3.内容:
3.1洗地机:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。
3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。
3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。
3.1.2注意事项:
3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。
3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。
3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。
3.1.3保养工作:
3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。
3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。
3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。
3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。
3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。
3.2.2注意事项:
3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。
3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。
3.2.3保养工作:
3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。
3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。
3.3吸水机:专用于清除积水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。
3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。
3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。
3.3.2注意事项:
3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。
3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。
3.3.3保养工作:
3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。
3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。
3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。
3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。
3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。
3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
3.4.2注意事项:
3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。
3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。
3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。
3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。
3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。
3.4.3保养工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。
3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。
3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
3.5.1.2开动机身电源开关。
3.5.1.3冲洗计划好的地方。
3.5.2注意事项:
3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。
3.5.2.2使用后必须将水管水放清。
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