房地产营销策划书集锦15篇
转眼间一段时间的工作告一段落了,很快就要开展新的工作了,当然要定好新的目标,此时需要提前做好策划书了。相信许多人会觉得策划书很难写吧,以下是小编帮大家整理的房地产营销策划书,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。
房地产营销策划书1
一、项目简介:
本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块,在郑汴路路南,凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误,出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训,以超低价位入市,顺利的实现了销售,但没有为开发商实现预期的利润,没有树立中、高档物业的品牌形象,无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在,一期多层尚有37套房、准现房,销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套,以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元,临街商铺1700万元,合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。
由此可见,目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%,一期大户型销售额16%,二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍,是 面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局:
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中,没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)
b、 小户型市场概况。
自20xx年底时尚party介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与 的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米,三室两厅95平米)。可以说,同燕归园的户型配比上比较, 没有优势。
(小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告)
c、 商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一)优势
1) 郑汴路商圈天然的地段优势,这里是财富的俱乐部,富翁的制造厂,在这里百万富翁比比皆是,每年都有新一代需求产生,源源不断的需求是 方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下:
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足,这一部分客户大部分是第二次或第三次置业,是终极消费,10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足,属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。本房地产一期是一个大众楼盘,从价位角度划分,属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群,预计业主身份复杂,置业心理不尽相同,故推广过程中,不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层,有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求, 方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)
郑汴路市场调研报告
调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度(本房地产购房消费支撑力度)
调查方法:分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样
调查范围:郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查时间:20xx.4.14
郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们收入不菲,他们绝大部分是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。
20xx.4.14,动力公司市场部走访了郑汴路建材市场,对小户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小老板们对此漠不关心,或拒不作答,说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软,市场敏感度不高,纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现:
1、 大部分员工租房住,潜在客户存在;市场潜量比较大,但需要推广的成本较高
2、 大部分员工来自外地或郊县,收入水平偏低,消费力不足
3、 小户型需求弹性非常大,对价格非常敏感
4、 市场上有很大不稳定因素,8-9月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做升级换代
5、 外地人居多,他们辛苦拼搏,如果要买房子的话,更喜欢一步到位
6、 商铺为上下两层,一般下面做门面,上面做仓库和员工宿舍
7、 附近都市村庄较多,租务市场一般80—150元/月
8、 作为首次购买者,最重要的还是价格
9、 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境,他们寻求方便、安逸、清净
10、 相当一部分是河南总代理,无须过多的现场销售
11、 同类产品多,竞争激烈,压缩销售成本是公司发展最重要的问题,故一般员工无福利分房的可能
12、 普通员工不会因为工作而就近选择居住地,她们往往因为居住而更换工作,普通员工流动性比较大
13、 对60—80平米的两室较感兴趣,这部分需求将转化为有力的市场动力
14、 本房地产知名度不高,口碑不好
15、 外地商人对郑州的发展较失望,但郑汴路的升值充满信心
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力,随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成,郑汴路升值的前景就会更加明朗化,故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏,“注意力经济”的时代,抓住了消费者的眼球,侵占了客户的意念,就意味着成功!
2) 郑汴路板块高档楼盘云集,已经同未来大道板块一样,成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念,实现品牌形象的转变。
3) 正在形成的“大卖场”商务区能直接带动本房地产二期的投资价值,甚至有可能使本房地产二期成为“大卖场”的附属配套。该局面一旦形成,销售将高屋建瓴,出现爆抢局面。
4) 本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利
a、 107国道的东迁,郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势,却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽,而 方楼盘以“中原地产大低震”的角色,不仅没有收获天然的地段优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。
b、 郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移,郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带,配套齐全,生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。
二)劣势
1)、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成,这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段,可售资源仅850万元,房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前,通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅,大户型并非市场的主力所在,由于总价原因,总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源,不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型),不能全力以赴主打现有房源(总房源有限,导致营销资源总量较少),也不能先做二期树品牌,在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。
2)本房地产二期离郑汴路较远,从售楼部到社区要经过嘈杂的市场,很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔,很难形成整体楼盘感觉,有“只是两栋临街楼”的印象。
3)本房地产二期和张庄一墙之隔,有都市村庄的形象,物业安全系数较低,居住环境嘈杂,仅靠硬件设施,很难形成高档楼盘形象。
4)与二期相比,一期楼盘素质高、售价低,形成本房地产二期销售心理价位抗性。
5) 非现房,不符合商户即买即住的消费心理。
6) 非独立厨房,做饭起居不方便,这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。
三)、机会
1)商铺的拆迁,原本居住在商铺二楼的商户另谋居所,导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户,2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导,单纯商铺拆迁形成的居住需求,即可成为本房地产二期主力客源。
2)挖掘市场。郑汴路商圈商铺仓库资源紧张,从费用角度考虑,商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来,到本房地产置业,开拓新市场。
3)郑汴路各市场竞争激烈,大鳄级商户正在形成,这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属,已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近,以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求,而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。
4) 大卖场”的整合,将对大鳄形成推波助澜,本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。
a) 小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全,居住环境 嘈杂的抗性可以弱化。
b) 本房地产二期产品总价低,置业风险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆,且本楼盘有“大卖场”作依托,购房、租房需求恒久存在,物业几乎不可能贬值,也比较容易转手或出租,这非常符合外地商人置业心理。
c) 本房地产二期应该说具有充足的客户资源,消费的中坚力量是建材市场中的商户,故推广中可采取铺单的形式为主,报纸广告、广播广告为辅的媒体策略,节约大量的推广成本。
d) 小户型现房阶段户型劣势一览无余,故期房从另一方面说是一种优势。
e) 以大卖场做依托,诱导郑州房东投资市场,这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。
f) 郑东新区建成需历时20年之久,总投资20xx亿元,其中一期总投资156亿元,在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。
四)威胁
1)行业内的竞争
i. 周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近,客户分流,竞争激烈。
ii. 郑州小户型市场正趋饱和,过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场。本房地产二期应当密切关注市场动态,争取占领市场先机。
2)行业外威胁
郑汴路“大卖场”的形成,商务更加方便快捷,商务的中间环节减少,将淘汰一批中小商户,故本房地产的消费群将萎缩。
政府关于商品房20xx.5.1以后须全装修出售。在一年左右的时间内,建材、装修市场将出现,由散户购买为主向集团购买为主的转变。而开发商必须考虑大众市场,故家装市场要重新整合。大品牌何去何从,很难预测;中档品牌可能会脱颖而出,门庭若市。但商户总数只会减少,在这个变动的过程中,他们的置业激情将大大折扣,本房地产二期须在这一局面认知或形成之前完成销售,否则 将陷入非常被动的局面。
四、目标市场权衡及锁定,品牌形象突破口甄别及品牌定义。
二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成,这些人购买的抗性及抗性解除。
1、 在郑汴路市场打工的中层技工或白领,以及少部分蓝领。这些人的消费有点象青年居易的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅,消费实力有限。他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣,购房一般想一步到位,对住几年再换房不太感兴趣,认同郑汴路有很大的租房需求市场,非常认同郑东新区的发展前景。
由于 的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源,而这些人购房多希望要相对一步到位,对自己一生能多次置业不太自信,这形成本房地产二期明确的户型抗性。而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型,恰恰买足了这些人的心理层面需求。但这些人的消费实力有限,首付2.5—3.5万元,月供700元,对这些人来说比较吃力。
抗性解除。对此类人要注意阐述:对自己前途有信心的人从不这样想,这只是 的第一套房,现阶段很少有人一套房住20年了,八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈,里面有几千个老板,几万人店员,这里的房子想住就住,想卖就卖,想出租就出租,这里的公房租金很高。,郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方
2、 26—29岁的店长、业务经理级人物,这些人大多想另立门面,又有结婚压力(大多来自朋友和家庭),但是自己资金不多,如果买房一步到位,便没有资金自己做生意, 的房子正好适合这些人。
3、 已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人,这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解,对郑东新区有一点印象,但不太关心。在郑州租房住,曾经有想买房的念头,但又不想永久在郑居住,过几年有可能回去,认为为这几年时间买房花几十万元不值得,怕被套住,:这里买套房以后很可能不住,又要占用资金,回头将房子卖掉又嫌太麻烦。
抗性解除。对这类客户讲郑汴路商圈巨大的租房、购房需求,小户型由于总价较低,可以随时出售和出租。
4、 外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋(主要是首付款)。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近,还能象从前住在商铺时一样,随时照应生意。
5、 从前住在商铺上层,因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手,或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低,月供少,求租或求购市场庞大。
6、 纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资,出租。以收取房租为目的。对这些人诉求:开个私家银行、人不要一直太累,投入产出如同聚宝盆,比保险更保险(用详细的计算),比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿,这里有数万人的年轻人,有数千个中小老板,有很大的租房需求市场,有郑东新区的发展前景。
7、 外地品牌驻郑代表,诉求随时可住,随时可卖,诉求个性物业服务,如同酒店服务一样,有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务(均是有偿服务)。
8、 私人特殊生活,多讲公交出入方便,房子总价不高等。
通过以上描述 发现,二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由,以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售,更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用,不能统领全局。
品牌战略形成及品牌定位:
的可售资源是三种不同的物业形态,是三种不同的置业用途,这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此,必须跳出物业形态自身的直接用途,寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵。
完全可以跳出传统房地产营销模式,利用本房地产周边资源,扩充品牌核心内涵,将本房地产定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。
品牌内涵组成:
1、郑东新区为本房地产注入了至少长达20年的稳固商务住宅发展时期,带来了多达20xx亿元的几乎是恒久的财富升值空间。
郑东新区兴建规划总计20年(北京cbd区用了11年,上海浦东已用了10年),总投资20xx亿元,其中单一个起步区就有5年时间投资156亿元。兴建郑东新区必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。这些所有的材料采购地,必然从紧按在一起的郑汴路大市场获取。这些保证了郑汴路商圈将在从此20年的迅猛发展。现在,这里已经如同1982年的深圳罗湖、蛇口,如同1992年的上海浦东,如同1997年的三峡宜昌。
房地产营销策划书2
在去年金融危机之前,我们国家的房地产市场一片繁荣,楼房的价格被炒到了历史最高,不过在我看来只不过是虚假的繁荣,果然自从全球金融危机到来之后,我们国家的楼市持续低迷,虽然房地产厂家想出了多种促销方式,不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展,所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了,一般的地段是不会再投资了,不过已经盖好的楼房却需要销售,我做房地产策划工作已经很多年了,奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来,“营销策划书”并没有统一的格式和内容,但是,大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的,通常包括下列内容:
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析,从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示,较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议,在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括:
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分:策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后,一份提案报告书基本上出来了,但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及,那就是与开发商的“合作方案”,营销公司一般可以有三种代理的方式:
(1)纯代理;
(2)代理(即包括广告);
(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的,可以在报告书中罗列出来,由发展商去选择,双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后,做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉,使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的,也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之,撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权,让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合,以奇胜”房地产策划之体会成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上,再加上一些突破之举,策划才能绽放异彩,取得成功!策划工作中应把握以下关键要点:
一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)
你的市场定位是否适应市场的需求,产品定位是否满足目标客户需求,这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机(投资开发的时机)
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误,则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产,还要清楚在不同的时期,房地产投资的利润水平会有所不同。因此,做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置(项目开发所在的地理位置)
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地,对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块,其地价水平也不同,在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素,能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此,了解发展商地价水平,做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得,这在当时被认为是一个失败的投资项目,但现在看来,再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时,发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏,发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘,所以,“提案报告书”制作的好坏,基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”,必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作,才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时,首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图,以及其他相关资料。在此基础上,再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时,还要收集该个案区域市场的市场调查资料表,作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的,最重要的还是楼房的设计和地位问题,策划书只不过是一个参考,明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传,至于宣传的效果,楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的,不过最近的房地产市场普遍低迷,我知道这也许是暂时的,不过楼房确实要降价了,现在的房子实在太贵,超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!
房地产营销策划书3
房产行业解决方案:
xx年的中国房地产就像开发商的恶梦,受次债的影响,全球房产的低迷也波及到了中国,XX年仍然是房产行业的艰难时期,本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了,认真研究购买者需求,准确规划产品,精准传播已成为开发商与代理商的当务之急,优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题:
精准推广规划:
1)楼盘客群细分;
2)精准短信营销平台;
3)精准邮件营销平台;
4)数据库发送执行;
5)目标客户dm营销设计与执行。
房产代理专项规划:
1)数据库建立;
2)数据库推广平台建立(短信、邮件平台)
3)数据库发送执行。
商业地产集客规划:
1)商圈分析;
2)地产主题设计;
3)招商方案与执行;
4)集客策略。
中高端房产项目推广规划:
1)整合网络传播方案;
2)高端客户数据库分析;
3)数据库内容设计与推广执行;
4)项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案,适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构,是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题,虽然中国的房地产市场出现萎靡,但是世界房地产市场都几乎和中国一样,甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府举措,但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定,这也有国家的苦衷,我们应该理解。
既然国家不会政策性拯救房市,那我们就必须自己想出路了,如果不想出路的话,公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了,这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇,大肆炒作房地产市场,导致现在这个情况。
上面我制定的新的市场营销策划书,已经很完善的写出如何拯救我们的公司,希望大家能够重视。
房地产营销策划书4
一、全程综合策划案
这种策划案指开发商从刚刚有意识要开发某个楼盘就已经与房地产营销策划公司合作。此种情况下,营销策划公司充当的是一个全程咨询顾问的角色。在某种程度上可以说权利大,但责任也同样重大。对策划公司的综合素质要求也高。
二、中期介入型营销策划案
此种类型的策划案一般出现于开发商对于楼盘的设计方案已经定稿,甚至工程已经开始。后寻找策划公司为其进行营销策划。或邀请多家策划公司进行比稿,最后选择一家最满意的公司为其进行营销策划。
三、单纯营销策划案
这种策划案出现在楼盘已经基本完工的情况下,开发商才寻找策划公司为其进行营销策划此种营销策划案已不具备全程综合策划案的多种功能。只有对现有资源进行整合,提升价值,进行营销策划活动。
四、二次营销策划案
此种策划案的功能范围最小,但难度也最大。出现在楼盘第一次营销策划不成功,楼盘基本上已属于死盘的情况下,开发商寻找策划公司为其进行第二次营销策划,既第二次包装。此种策划案最能体现策划公司的策划能力。
房地产营销策划书5
这次由广东商学院资源与环境学院主办的第二届“星海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的基础上,秉承公平公正公开的原则,围绕“打造新时代房地产营销策划精英”理念,锐意改革,完善赛制,将给予广大学生更加开阔的创新空间与展示平台。
本大赛涉及多个专业,参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销策划以及楼盘推广的活动中,进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会,丰富专业知识,提升自身能力。同时,为鼓励大家积极参与,大赛还设有丰厚的奖金哦!
(一)报名:
1、时间:xx月xx号-xx月xx号
2、参赛方式:以团队方式自由组队参赛,每支队伍为4-5人。(即日报名即日参赛)
3、报名方式:
(1)网络报名:
①登陆资环学院官方的网站“bbs.xxxxx.com”,下载报名表,按要求填写完毕,在截止时间前发至指定邮箱:
②截止时间:10月27号20:00
(2)现场报名:
①至报名点填写报名表,并上交工作人员
②时间:xx月xx号-xx号
③地点:各大饭堂门口
(二)初赛
1、主题:地产创意,翱翔天际
2、比赛形式:
作品若为手工制作(如手工模型,图画等),便拍3-5张照片,并对照片进行说明。
3、要求:
(1)作品形式不限,充分发挥想象力,自主创新,严禁抄袭
(2)参赛队伍建一个新浪队伍比赛微博(可用原私人微博),并以“12资环房地产营销大赛”+“队伍名称”命名,如:“12资环房地产营销大赛销房队”。比赛期间及时上传作品,作品上传后要通过@的方式告知主办方(大赛官方sina微博:“资环房地产营销大赛”),主办方会现场截图进行存档凭证,更新动态。
4、作品提交时间:报名即日起至xx月xx日20:00
5、评分规则:
(1)由本校专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士根据要求分别对参赛作品进行打分及点评,满分100分,此部分成绩分别占总成绩35%,35%
(2)选手作品将由主办方统一发至本大赛sina官方微博:“资环房地产营销大赛”,并发起网络投票。根据网络投票的名次进行打分,规则如下:得票率第一名得100分,第二名得98分,如此类推,到20名(不含20名)之后,即全部为60分基本分,不再递减。此部分占总成绩30%
(3)投票时间为:xx月x日-xx月x日00:00
(4)最终成绩将通过本大赛官方微博公平公开公证地展示,总分在前十名的队伍将进入复赛。如果初赛的总成绩相同,以房地产开发商的评分结果作为依据,分数高者进入复赛;若得分还是相同,则以专业老师评分作为依据;若还是相同,则以网络投票为准。一旦完全相同则以仲裁委员会为准。
(三)复赛
1、主题:策划最好的地产
2、比赛形式:
(1)进入大赛前十强的队伍将进行专业培训,并组织进行楼盘实地考察。
(2)参赛队伍对实地考察中A、B、C这三个区位不同,规模分别为大、中、小的地块进行地产产品设计,完成一份策划书,并于指定时间提交,发至大赛邮箱:,
并于同一时间用长微博工具上传至队伍微博。
(3)参赛队伍自制本队伍宣传视频,于指定时间内上传至队伍微博。
3、要求:
(1)策划内容包括产品户型大小,楼宇布局,楼宇类别,客户类型等,字数在3000字以上。
(2)队伍宣传视频要求:主题自定,内容健康,积极向上。时长3-5分钟。
4、(1)作品提交时间:11月13号20:00前
(2)队伍宣传视频上传时间:11月11号12:00前。
注意:作品一经上传即可转发,但一旦上传并经大赛官方微博转发,即不可修改。
5、评分规则:
(1)选手作品将由主办方统一转发至本大赛sina官方微博:“资环房地产营销大赛”;
参赛队伍自制本队伍宣传视频,并由主办方统一转发至本大赛sina官方微博,发起新一轮投票。新一轮投票以视频原微博转发量为准,票数最高者获“最佳人气奖”。可无限转发。票数统计截止时间:11月16号00:00,超过此时间转发无效
(2)由本学院专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士对十强作品进行专业点评,并从中选出最优秀的5份作品,决出五强进入决赛。老师对选手的点评会在微博评论处上显示出来。
(3)五强产生过程及其名单将通过本大赛微博进行公示。
(4)作品形式:word文档。可用PPT、建筑模型(泡沫)、3D图、平面设计等(不限)形式加以说明。
(三)决赛
1、主题:营销达人就是你
2、比赛形式:
(1)决赛队伍在复赛相关地产项目的策划基础上做出相应的营销方案,包括:分析A、B、 C地块的联系,设计理念,营销手段等。于指定时间内提交,发至大赛邮箱:
(2)决赛当晚:
① Presentation环节:队伍营销方案展示,时长15分钟;
②答辩环节:由大赛评委针对队伍的营销方案提出问题,选手做答,时长5分钟。
3、评分规则:
(1)各评委根据队伍方案内容及当晚表现,对决赛队伍进行打分
(2)取平均分作为队伍最终分数,分数排名前三的队伍分别获冠、亚、季军。其余选手获得优胜奖。
(四)大赛奖项设置
1、奖项:冠、亚、季军各一名,
优胜奖两名
最高人气奖一名。
3、奖金(待定):
冠军500元
亚军300元
季军200元
优胜奖各100元
最佳人气奖100元
(五)大赛主办方:
广东商学院资源与环境学院
(六)大赛合作单位:
佛山市团东房地产开发有限公司
云东海丽日天鹅湖
(七)其他
1、大赛交流Q群:xxxxxxxx
2、大赛sina官方微博:资环房地产营销大赛
3、若有参赛人员对评分有异议,可以找仲裁委员会进行仲裁,仲裁委员会由:专业老师,学院党书记,学院辅导员,房地产开发商,学生代表共五人组成。
4、大赛组委会将通过大赛Q群与官方微博及时更新比赛动向,参赛者可以随时了解大赛最新消息。
房地产营销策划书6
为树立企业良好的品牌形象,积累并收集客户资源,吸引人气传达项目的卖点信息,实现快速销售,于是乎大多数的房地产开发商都要举行各类形式的房地产推介活动(开盘促销,展销会)。那么房产商们策划活动的方法有哪些形式呢?分别的优缺点又是什么呢?
1、邀约明星参加,或者为明星举办演唱会:这是很常见的形式,“简单暴力”,利用明星强大的粉丝团体和超高的人气,来获得大量的媒体曝光度和众多的追捧者的参与。从而达到很好很强大的宣传效果与成交量。但它可能会存在资金花费相对过高,时间限制性较大,极度依赖明星的档期时间来举行活动。
2、举行各类现场表演活动:如舞狮,小品,相声,歌舞等各类娱乐节目。以喜庆,欢乐的形式来达到宣传目的。此种方法较大众化,普遍化。吸引眼球的力度不大,缺乏一定的创新性,宣传效果不明显。
3、举办相关性的展会:在房产推介活动的同时举行各种家具展,车展等,这种方法相关性大,买房买车买家具一条龙,为购房者省时省力。但是这种方式的宣传效果与一般直接介绍楼盘的形式有什么区别呢?
4、利用时装走秀等方式的“美女营销”:此种方式能很好的吸引眼球,时尚大气,潮流,宣传效果也较好。此种方式的缺点就是宣传效果不明显,参与人群有一定的局限性,毕竟时尚往往掌握在少数人手中。
5、利用节日做文章:比如“浓情圣诞嘉年华”通过节日来策划活动很温情地的达到宣传效果,充满节日气氛。同时它的和第一种类似,受时间的限制性较大,毕竟值得利用的节日一年就那么几次。参加人员也相对较少,过节大家都忙着其他的活动呢。
6、举办各种比赛:篮球赛,足球赛,轮滑赛,书画赛,摄影赛,攀岩赛等比赛,在竞技的过程中体现丰富的社区活动,此种方法极具体验性,参与性高,资金花费相对较低,缺点就是宣传效果不够明显,媒体曝光度不够。
7、酒会,派对,焰火晚会等形式:以轻松,不拘谨的和谐气氛达到宣传效果,针对性强,易完成交易由于此种方法的策划导致参加人数有限。也由于针对性强所以覆盖面稍低。
8、对于展会还有很多商家流行的恐龙展此种方法之所以很多房地产商家运用,因为它有较多的优点。它兼具游乐场,动物园,博物馆等性质,具有很高地科普性,知识性,趣味性;目标群体范围大,可携带小孩边看房边游乐;影响范围广,互动性也较强,可以拍照,乘坐恐龙坐骑,恐龙蛋等;时间不局限于节日,可随房地产厂商自由选定;活动举行周期较长,商家可按整个房产情况决定周期长短,宣传效果显著;维护简单,可操作性高,只需恐龙展商家(如自贡龙晨时代艺术文化有限公司)进行短期的安装,拆除工作。总之,它是一种潮流性趋势性活动,更何况20xx年是龙年呢。
房地产营销策划书7
一、营销策划书编制的原则
为了提高策划书撰写的准确性与科学性,应首先把握其编制的几个主要原则:
(一)逻辑思维原则:策划的饿目的在于解决企业营销中的问题,按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况,交代策划背景,分析房地产发展现状,再把策划中心全盘托出,其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题的对策。
(二) 简洁朴实原则:要注意突出重点,抓住企业营销中所要解决的核心问题,深入分析,提出可行性的相应对策,针对性强,具有实际cao作指导意义。
(三可cao作性原则:编制的策划书是要用于指导营销活动,其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理,因此其可cao作性非常重要,不能cao作的方案创意再好也无任何价值,不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物,管理复杂显效低。
(四)创意新颖原则:要求策划的“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新,给人以全新的感受,新颖的查是策划书的核心内容。
二、营销策划书的基本内容
策划书按道理没有一成不变的格式,它依附于产品或营销活动的不同要求,在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看,其中有些要素是相同的。
因此,我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式,
封面:
策划书的封面可提供以下信息:策划书的名称;客户名称;策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性,不同时间段上市场的状况不同,营销执行效果也不一样。
策划书正文部分主要包括:
(一)策划目的
要对本营销策划所要达到的目标,宗旨树立明确的观点,作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在,以要求全员统一思想,协调行动,共同努力保证策划高质量的完成。
企业营销上存在的问题纷繁多样,但概而言之,也无非六个方面:
初步房地产业,缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略,因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。
某地产项目改变功能和用途,原有的营销案已不适应新的形势,因而需要重新设计新的营销方案。
企业改革经营方向,需要相应地调整行销策略。
发展商原营销实施方案严重失误,不能再作为企业的行销计划。
房地产市场行情发生变化,原经销案已不适应变化后的市场。
发展商在总的营销实施方案下,需在不同的时段,根据市场的特征和行情变化,设计新的阶段性方案。
一般的房地产营销策划书文案中,对策划书的目的说的非常具体,都会出现类似如下前言:承蒙某某房地产开发有限公司的信任,委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位,又抽调出大批市场调研人员深入市场,针对该项目进行了全面的市场调研,从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性,要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识,完成任务,这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二)、分析当前的营销环境状况
对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略,采取正确的营销策略提供依据,“知己知彼方能百战百胜”,因为这一部分需要策划者对市场比较了解,这部分主要分析:
1、当前市场状况及市场前景分析
房地产市场总体概述;
区域竞争性楼盘分析;
楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;
市场成长状况,楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何,相应营销策略效果如何,需求变化对产品市场的影响。
目标客户群体对楼盘的接受性,这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。
2、对楼市影响因素进行分析。
主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件,如置业者收入水平,消费结构的变化,消费心理及文化层次等,对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况,商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
(三)市场机会与问题分析。
所谓的营销实施方案,就是对市场机会的把握和策略的运用,因此分析市场机会,就成了营销策划的关键,只要找准了市场机会,策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状进行问题分析,一般营销中存在的具体问题,表现为多方面:发展商知名度不高,项目地段不佳,形象不佳影响产品销售。
项目整体规划欠佳,功能不全,被客户冷落;
项目包装太差,提不起目标客户群体的购买兴趣;
楼盘价格定位不当;
目标客户群体定位缺乏科学性,使销售渠道不畅;
促销方式不佳,客户不了解楼盘;
广告投入太少,难以启动市场;
销售人员服务质量不高,客户有不满情绪;
售后服务缺乏保证,客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服,从优势中找机会,发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点,进行市场细分,对不同的消费需求尽量予以满足,抓住主要目标客户群作为营销重点,找出与竞争对手差距,把握利用好市场机会。
(四)营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标,即营销策划方案执行期间,经济效益目标达到:总销售率为%,预计销售日期为XX天。
(五)营销战略
1、营销宗旨
一般发展商在企业策划案中注重这样几方面:
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场,为产品正确定位,突出产品特色,采取差异化营销策略。
以楼盘主要目标客户群体为销售重点。
建立起畅通的销售渠道,不断拓展销售区域。
2、竞争策略
通过前面房地产市场机会点与问题分析,提出合理的推广策略建议,形成有效的4P组合,达到最佳效果。
1)项目定位:产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位,使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位:功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说,功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎,是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学,即为进入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌:要形成一定知名度、美誉度,树立广大置业者心目中的知名品牌,必须有强烈的创造意识。
4) 楼盘包装:楼盘作为不可移性的特殊商品,其包装与其它市场销售的产品一样,十分重要,包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象,需要能迎合置业者质量满意的包装策略。
5)价格策略:这里强调几个普通性原则;
销售当时的市场环境;
周边楼盘的质量及销售状况;
楼盘自身的客观条件;
销售战略及销售进度安排;
发展商的成本及营销目标;
以成本为基础,以同区域竞争的同类楼盘价格为参考,使楼盘销售价格更具竞争力,若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划,采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
(1)、原则
服从公司整体营销宣传策略,树立楼盘形象,同时塑造企业品牌形象。
强调项目品牌形象的个性化,要求在广告诉求中统一广告风格,在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。
强调选择广告宣传媒体多样化的同时,注重抓宣传效果好的方式。
不定期地配合阶段性的促销活动,掌握适当时机,及时、灵活的进行。
(2)、广告目标
建立并树立项目品牌形象。
明确提出将项目包装成何种效果。
有力促进楼盘销售。
(3)、广告方式
全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。
(4)、广告风格
自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;
重点突出项目的各项优势;
注重积累发展商及楼盘品牌,凸显丰厚的文化底蕴;
强调广告风格以平实、自然、以情动人为主,其它为辅。
(5)、卖点整合
项目适合炒作的概念。
楼盘所具有的各种功能,各项技术指标,包括片区地理位置,交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
(6)实施步骤可按以下方式进行:
策划期内前期推出产品形象广告
各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(入伙期)。
节假日、重大活动前推出促销广告。
把握时机进行公关活动,接触消费者。
积极利用新闻媒体,善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案
根据策划期内各时间段特点,推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出,一切量力而行,尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点,抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入,包括营销过程中的总费用,阶段费用、项目费用等,其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈,企业可凭借经验具体分析制定
房地产营销价格策略(2)
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销,都是商品经济活动,必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法,灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测,楼宇的定价要能被市场接受,需要一定的超前意识和科学预测,可以说定价部分是艺术,部分是科学。影响价格的因素有很多,主要包括:成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限,上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值,因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后,运行中可以做适当的调整,但不能做大幅度的或否定性的调整,否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲,主要有几个方法:
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较,对形成的差异作适当调整或修正,以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然,无论哪种定价方法,均应随行就市,最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后,具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时,入市会比较轻松,容易进入,能较快地启动市场;而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等,可用高价吸引高消费者入市,但不是盲目漫天要价,要物有所值。
2、定价比例
用户选择购房不仅受楼层的影响,房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一,即朝向系数。一般来说,江景、街景等给人以视觉上的享受,朝向系数大,为8-10%左右,而临马路边因其噪音大,尘埃多,朝向系数亦低,为3-5%之间,楼盘的南、北两个方位,如无景观差别,一般南面售价高于北面。有的楼盘,因其朝向系数不合理,好的楼层和好的朝向全部卖光,剩下的全部都是不好卖的,使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价,由于一般顾客购物习惯在首层,因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
优惠折扣是指在限定的时间范围内,配合整体促销活动计划,通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛,进行销售调剂,但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样,有多种多样的形式,譬如一个星期内的现实折扣;买房送空调、送冰箱,或者送书房、送储藏室,购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好,首先要让客户确实感受到是在让利,而不是一种花哨的促销噱头。同时,优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要,是他们所能希望的方式,只有这样才便于促进销售。再者,不要与其他竞争者的优惠折扣相类似,优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
(三)房地产营销渠道策略 (Place)
目前我国房地产行业中,房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销,是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为,也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用(相当于售价的1.5%~3.0%),但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段,房地产市场的运行机制尚不健全,必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道,在房地产市场发展的将来,它依然会占据重要位置。
委托代理推销,是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商,是指接受房地产开发企业的委托,寻找消费者,介绍房地产,提供咨询,促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商,前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构,后者是指中介代理的个人,即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物,目前它也运用到了房地产市场营销上,目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站,如搜房网﹑中房网等,它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道;同时,许多房地产商也利用internet网络资源,进行网络营销。20xx年9月,上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书,标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站,为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流,可以打破地域限制,进行远程信息传播,面广量大,其营销内容详实生动、图文并茂,可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构,同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟,为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展,网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式,进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为,房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破,为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
(四)房地产营销促销策略 (Promotion)
房地产促销策略,是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能,激发其消费欲望,促进其购买行为,以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息,输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有:地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用,开发商应当选择适当的广告类型和广告策略,从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动,向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费,在增加消费者房地产知识的同时,也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等,这些活动可以极大地提高房地产企业的'知名度,从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台,据统计,每次房交会上,各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息,向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况,促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于:目标客户明确,促销力量集中,成交率高;与客户面谈,有利于联络与密切同客户的感情,有利于信息反馈,有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然,人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质:具有丰富的房地产知识和合理的知识结构;及时掌握正确的房地产市场信息;具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中,要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档,以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括:争取对房地产开发商有利的宣传报道,协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系,建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括:
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点,引得媒体争相报道,享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题,如处理得当,或许可在众多消费者与媒体的关注下,以坦诚的态度重树项目良好形象,化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向,强调通过企业与消费者的双向沟通,建立长久的稳定的对应关系,在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的,这与消费者的认可程度紧密相关。因此,开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略,充分研究消费者需求,努力加强与消费者的沟通,注意关系营造。同时,开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作,更要注意开发商之间的合作,特别是后者的合作尤为重要。
四﹑结束语
综上所述,房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用,由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。
房地产营销四大价格调整策略
中国房地产报 (李峰) 房地产项目定价与其调价策略从性质上讲,并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略,是优秀销售工作的基础和前提,调价策略来源于房地产项目市场定位,而最终服务于销售策略。
房地产项目的价格调整策略,是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,采取何种策略,根据房地产项目及市场的发展情况,引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中,由于房地产项目自身的各项素质差异很大,加之市场状况不同,每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略,以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说,房地产项目的调价策略分为以下四种:一、高开低走 在房地产项目综合素质高,而市场状况不好,竞争又较为激烈的情况下,房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质,高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然,如果市场状况好,竞争不激烈,而且项目自身规模又不大的情况下,项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,在短期内迅速获得市场认同的,与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。
二、低开高走 在房地产项目综合素质较高,但初期优势不明显,而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下,为取得市场认同,房地产项目应采取低价入市,根据销售工作的开展,视具体情况适时调价的“低开高走”策略,根据销售进展的好坏,决定价格的提升。当然,如果项目的确综合素质较低,市场认同感差,且市场状况不好竞争较为激烈的情况下,房地产项目一般只能采取低报价,低价成交,以价格取胜的“低开低走”策略。
三、平稳推进 在房地产项目素质一般,规模较大,各楼座素质差距较小,而市场状况很好的情况下,有些项目也采取“平稳推进”的策略,报价符合房地产项目实际成交价,价格提升较为平稳,给客户以放心的心理满足,最终追求较好的市场业绩。
四、波浪螺旋 “平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略,在现实中很难维系。实践证明,很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差SS较大,而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般,规模较大,而市场发展趋势不很明朗的情况下,多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准;同时,可根据工程进度及销售情况,对提价幅度及周期进行进一步细化调整;此外,应考虑不同楼座在销售速度上的差异,分别调整提价幅度,避免“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。
诚然,房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的,会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变,应根据市场变化情况随时予以调整,以争取获得最佳的销售成果。
房地产营销策划书8
一、市经济环境的分析和生活结构研究
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆ GDP发展状况及产业结构情况
◆ 消费品零售总额
◆ 商业增加值
◆ 城乡居民的人均可支配收入
◆ 城乡居民储蓄存款余额
第二阶段:项目定位阶段
一、 项目的市场定位
◆ 形象定位
◆ 规模定位
二、目标客户定位
◆ 购买商铺的目标群分析
第三阶段:项目规划、设计方案阶段
一、整体规划设计方案
二、建筑风格与立面效果设计方案
三、商铺结构与内部分割方案
四、景观设计方案
五、交通组织设计方案
第四阶段:项目营销策划阶段
一、营销整体规划方案建议书
◆ 营销方式建议
◆ 营销渠道建议
◆ 营销策略建议
◆ 营销计划安排建议
◆ 促销策略建议
房地产营销策划书9
时间过得太快,让人不知所措,工作已经告一段落了,我们的工作又将迎来新的任务和目标,为此需要好好地进行策划,写一份策划书了。写策划书需要注意哪些问题呢?以下是小编家整理的房地产营销活动策划书范文,希望对家有所助。
一、市场背景:
汉沽位于天津东部滨海地区,是天津滨海新区的重要组成部分,辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内,全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一,已形成以海洋化工为主,多门类综合发展的工业体系,全区共有工业企业300余家,主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地,而且还是一个鱼米之乡,盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。
城南嘉园所在寨上街,其南部为天津老牌化工企业天津化工厂,她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳,但随着开放的进行及国有老企业的通病,企业的效益不如前,也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整,将第三产业作为汉沽区结构的补充体,使汉沽成为一个经济结构多角化的地区,从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析:
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段,市场对价格的敏感度较高,面对产品的认知及感知程度相对较低,故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?
2、在汉沽我们的间接竞争对手?
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下:
绿地人家处于天化的附近,滨河小区处于烈士陵园附近,他们都噪于城区中心相对的位置优势,不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻,但其销售已近尾声,故并不对第壹城销售造成直接威胁;
绿地人家的产品规划属纯南方模式,不能与本地居住习惯相对接;而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符,但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面,要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计,仍初级产品形态;
绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右,故此在目标人群层面,不与第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息:
项目名称规划面积销售均价基本情况
绿地人家27万平方米1760社区规模较,销售单价较低,一期开发面积7万平米,整体社区规划及户型设计较为南方化,销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带,五层建筑形态,社区无会所,邻近蓟运河及烈士陵园,价格优势明显,户型面积控制较好,并带简单装修。
井田蓝月湾6万平方米20xx l型地块,与第壹城一路之隔,户型、价格、配套与第壹城相近。
分析:从已销售的户型比来看,其中两室占了绝对的比例,即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可,所以我们有理由说,汉沽市场的主要需求
在两室,对于一室户型的销售由于存量较,我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导,是典型的经典户型,面积在90100之间,这样也从另一侧面映了我们客户的主流消费价格在18万左右。
1、楼栋售出率分析
分析:在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出,量消费出现于临街与临学校的一面,而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因,一方面是现场销售控制的原因,一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售,提供有力的产品支持。
2、已售出产奇积区间与总价格区间分析:
四、已购客户分析
1、付款方式分析:
分析:我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出,一次性付款与贷款的比例相差较,说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题,但他们具有相当稳定和充足的还款能力,且在消费意识上较为超前,这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。
2、年龄结构分析:
分析:我们从已购客户的年龄层面上去分析,主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主,他们对新事物的接受能力较强,具有一定的购买力及资金支配能力,相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题,即是他们的需求不只存在于房子一方面,在生活当中还有更多的需求,比如:子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧,更多映出的、是对子女教育的关注较多。
3、行业分析:
行业累计销售套数累计百分比
天化58 30.05%
石化5 2.59%
个体及私营36 18.65%
银行9 4.66%
学校9 4.66%
医院5 2.59%
盐场6 3.11%
税务5 2.59%
规划局2 1.04%
保险2 1.04%
其它56 29. 02%
总计193
分析:从已购客户的行业特征来看,部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所映出的是我们业主部分为工薪阶层,其收入状况较稳定,收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多,为我们提供了较好的市场承接力,且在一方面确定了我们主要的宣传目标。
4、居住区域分析:
分析:从项目已购客户现居住区域情况的分析中,我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主,且以天化宿舍为主,这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。
五、产品前期市场推广简要分析:
城南嘉园在前期的媒介宣传过程中,主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动,主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。
在我们对宣传及活动的分析当中,发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位,也即宣传内容的针对性不强;二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系,缺乏对项目主题的支撑;三是宣传中对产品的价值宣泄不足。
六、分析总结:
1、对市场、产品、消费者的总结:
我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析,通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解,我们在明示如下:
市场:在汉沽的房地产市场中充斥着量的房地产项目,单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求,而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场,并为市场带来新的产品,这样我们就可以说20xx年的汉沽房地产市场,将快速成长为供于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说,汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。
我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看,虽然汉沽已经进入了买方市场,虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知,虽然各竞争对手之间的差异较(包括产品及价格),但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点,成为市场销售的领跑者,成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下,一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会,一方面也让我们思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中,及时总结我们的经验教训,及时调整我们的营销战略,及时登上市场领者的宝座,我们的项目明天将会异常光明。
产品:在汉沽房地产市场中,我们不能说我们的产品规模是最的,不能单就一个方面说我们的产品是最好的,但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的,虽然我们销售价格高于竞争对手,但这个价格是与其价值相符的,这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高,但那只是表面现象,那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已,只要我们能让消费者实际感受到我们的产品,看到我们的产品价值,我们的销售必然会放量,我们的项目必然会成为市场关注的热点,我们的项目必然会成为市场的领跑者。
消费者:在汉沽当地的消费市场中,主要以工薪收入阶层为主,这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高,但是却相对稳定,这为他煤买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高,这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强,因此也就说明他们是我们的目标消费群体,是我们产品信息释放的主渠道。
房地产营销策划书10
这次由广东商学院资源与环境学院主办的第二届“星海岸”杯房地产营销大赛在继承上年首届房地产营销大赛开拓、创新、可行等优点的基础上,秉承公平公正公开的原则,围绕“打造新时代房地产营销策划精英”理念,锐意改革,完善赛制,将给予广大学生更加开阔的创新空间与展示平台。
本大赛涉及多个专业,参赛的同学不仅能参与到实际的房地产营销策划以及楼盘推广的活动中,进入十强者更能获得专业培训与楼盘实地考察的机会,丰富专业知识,提升自身能力。同时,为鼓励大家积极参与,大赛还设有丰厚的奖金哦!
(一)报名:
1、时间:10月21号-10月27号
2、参赛方式:以团队方式自由组队参赛,每支队伍为4-5人。(即日报名即日参赛)
3、报名方式:
(1)网络报名:
① 登陆资环学院网站“bbs.kt250.com”,下载报名表,按要求填写完毕,在截止时间前发至指定邮箱:zhfdcyxds@126.com
② 截止时间:10月27号20:00
(2)现场报名:
① 至报名点填写报名表,并上交工作人员
② 时间:10月24号-25号
③ 地点:各大饭堂门口
(二)初赛
1、主题:地产创意,翱翔天际
2、比赛形式:
围绕主题,对地产相关内容进行解读,可涉及法律法规,房地产市场现状分析,房产设计理念、对房地产未来看法等相关方面,讽刺时弊,锐意创新,并通过绘画(附上100左右说明寓意)、视频、音频、文稿等任意形式加以说明,在指定时间内发送至以下邮箱:
作品若为手工制作(如手工模型,图画等),便拍3-5张照片,并对照片进行说明。
3、要求:
(1)作品形式不限,充分发挥想象力,自主创新,严禁抄袭
(2)参赛队伍建一个新浪队伍比赛微博(可用原私人微博),并以“12资环房地产营销大赛”+“队伍名称”命名,如:“12资环房地产营销大赛销房队”。比赛期间及时上传作品,作品上传后要通过@的方式告知主办方(大赛官方sina微博:“资环房地产营销大赛”),主办方会现场截图进行存档凭证,更新动态。
4、作品提交时间:报名即日起至10月31日20:00
5、评分规则:
(1)由本校专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士根据要求分别对参赛作品进行打分及点评,满分100分,此部分成绩分别占总成绩35%,35%
(2)选手作品将由主办方统一发至本大赛sina官方微博:“资环房地产营销大赛”,并发起网络投票。根据网络投票的名次进行打分,规则如下:得票率第一名得100分,第二名得98分,如此类推,到20名(不含20名)之后,即全部为60分基本分,不再递减。此部分占总成绩30%
(3)投票时间为:11月1日-11月3日00:00
(4)最终成绩将通过本大赛官方微博公平公开公证地展示,总分在前十名的队伍将进入复赛。如果初赛的总成绩相同,以房地产开发商的评分结果作为依据,分数高者进入复赛。若得分还是相同,则以专业老师评分作为依据。若还是相同,则以网络投票为准。一旦完全相同则以仲裁委员会为准。
(三)复赛
1、主题:策划最好的地产
2、比赛形式:
(1) 进入大赛前十强的队伍将进行专业培训,并组织进行楼盘实地考察。
(2) 参赛队伍对实地考察中a、b、c这三个区位不同,规模分别为大、中、小的地块进行地产产品设计,完成一份策划书,并于指定时间提交,发至大赛邮箱:zhfdcyxds@126.com,
并于同一时间用长微博工具上传至队伍微博。
(3) 参赛队伍自制本队伍宣传视频,于指定时间内上传至队伍微博。
3、要求:
(1)策划内容包括产品户型大小,楼宇布局,楼宇类别,客户类型等,字数在3000字以上。
(2)队伍宣传视频要求:主题自定,内容健康,积极向上。时长3-5分钟。
4、(1)作品提交时间:11月13号20:00前
(2)队伍宣传视频上传时间:11月11号12:00前。
注意:作品一经上传即可转发,但一旦上传并经大赛官方微博转发,即不可修改。
5、评分规则:
(1)选手作品将由主办方统一转发至本大赛sina官方微博:“资环房地产营销大赛”。
参赛队伍自制本队伍宣传视频,并由主办方统一转发至本大赛sina官方微博,发起新一轮投票。新一轮投票以视频原微博转发量为准,票数最高者获“最佳人气奖”。可无限转发。票数统计截止时间:11月16号00:00,超过此时间转发无效。
(2)由本学院专业导师、大赛赞助方团东地产集团旗下星海岸项目相关专业人士对十强作品进行专业点评,并从中选出最优秀的5份作品,决出五强进入决赛。老师对选手的点评会在微博评论处上显示出来。
(3)五强产生过程及其名单将通过本大赛微博进行公示。
(4)作品形式:word文档。可用ppt、建筑模型(泡沫)、3d图、平面设计等(不限)形式加以说明。
(四)决赛
1、主题:营销达人就是你
2、比赛形式:
(1)决赛队伍在复赛相关地产项目的策划基础上做出相应的营销方案,包括:分析a、b、 c地块的联系,设计理念,营销手段等。于指定时间内提交,发至大赛邮箱:zhfdcyxds@126.com
(2)决赛当晚:
① presentation环节:队伍营销方案展示,时长15分钟。
② 答辩环节:由大赛评委针对队伍的营销方案提出问题,选手做答,时长5分钟。
3、评分规则:
(1)各评委根据队伍方案内容及当晚表现,对决赛队伍进行打分
(2)取平均分作为队伍最终分数,分数排名前三的队伍分别获冠、亚、季军。其余选手获得优胜奖。
(五)大赛奖项设置
1、奖项:冠、亚、季军各一名,优胜奖两名最高人气奖一名。
3、奖金(待定):冠军500元
亚军300元
季军200元
优胜奖各100元
最佳人气奖100元
(六)大赛主办方:
广东商学院资源与环境学院
(七)大赛合作单位:
佛山市团东房地产开发有限公司
云东海丽日天鹅湖
(八)其他
1、大赛交流q群:
2、大赛sina官方微博:资环房地产营销大赛
3、若有参赛人员对评分有异议,可以找仲裁委员会进行仲裁,仲裁委员会由:专业老师,学院党书记,学院辅导员,房地产开发商,学生代表共五人组成。
4、大赛组委会将通过大赛q群与官方微博及时更新比赛动向,参赛者可以随时了解大赛最新消息。
房地产营销策划书11
一、营销概况:
房地产系不动产的商品概念,与其他商品有着本质截然不同的区别,不同于买件衣服那样随心所欲,这是因为买房子价位高,耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定,而且反弹心理很强,稍有不称心就会改变主意,买主思考的问题,内容丰富,错综复杂,既要考虑得天独厚的地理条件,又要科究优雅舒适的自然环境,楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广,难度大,负荷重,企求在房地产营销上取得卓然显著的成效,并非轻而易举、弹指一挥间,必须加强重视大脑智力投资的力度,具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念:
房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度,必须在创意理念上形成:
1、具有高度的自信野心;
2、富于竞争,且乐此不倦;
3、头脑敏锐,不拘传统;
4、感性认识和理性认识相处融洽;
5、注重历史,尊重现实,睽重未来。
三、构思框架:
1)以塑造形象为主,渲染品味和意念;
2)展现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活;
4)直切消费群生活心态。
四、实战流程:
1、形象定位:
对楼盘的综合素质进行整体概括,揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到:吸取园外、境外高档物业经验,处处顾及住户需要,大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿,力争完美。
好东西总有不同之处,因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础,使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如:地理位置不同,交通条件不同,物业品质不同,发展商信誉不同,人均拥有空间不同,升值潜力不同,车位数量不同,小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。
2、主要卖点:
对楼盘进行全面分析研究,概括为四个方面的卖点构成:
1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势,这是楼盘消费者最关心的物业指标。
3、绘制效果图:
根据开发商的条件和推广需要,分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高,因为楼盘的销售,需要启动购楼者对未来的想象,无数事实范例证明,精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
4、广告诉求点:
1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。
5、广告阶段划分:
对楼盘的品牌推广是一个长期的行为,应有战略的考虑,从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段:
第一阶段(预期到首期交楼入住):此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标,从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。
第二阶段(首期交楼至二期完工):此阶段以品牌维持为目的,稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
第三阶段(二期工程交楼至整体竣工):此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑,可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售,完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。
总体上看,楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形,这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然,每个阶段中的广告及发布,应依据具体情况灵活使用和调整。
6、广告表现:
在楼盘预售及正式展销前,应设法积蓄气氛,设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周,更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕,让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时,乐队奏出美妙动听的西洋乐曲,嘉宾云集,参观人流穿梭样板之间,惊羡之辞不绝于耳。(具体揭幕仪式内容安排及细节,另视情策划)。
预告广告以渲染气氛为主,配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。
公司已经将之前建好的楼层开始出售,可是由于市场的竞争和不景气,导致公司楼房的销售不佳,我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。
本定价策划只提供定价策略和方法,具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。
所谓价格策划,就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环,它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用,同时包括在一定的营销情况下,为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面,并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。
一、楼盘价格定位
楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长,但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理,是销售进度受挫。而价格定位较低,会是发展上的利润受到影响。因此,正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力,进而体现出整个楼盘营销策划的成果。
二、楼判定价策略
1、心理定价策略。
这是地产商根据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品,地产商在定价是要以整数结尾,不要零头,消费者处于“一分钱,一分货”得购买心理,认为价格越高,质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”,利于销售。
2、渗透定价策略。
这时将房屋价格定的地域预期价格,并伴随大规模的促销活动,迅速打开销路,就想到如泥土的水一样,从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区,同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去,那模拟的价格就应该低于5000元/平方米,要求价格具有竞争力。
该策略的前提:市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销,先发制人,有助于组织竞争者的进入,迅速打开市场,取得最大的市场占有率,通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下,也是挤入市场的较好办法,待销路打开后,也可适当提高价格。
3、差别定价策略。
这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略,目的在于刺激需求,增加销量。主要表现在:同一房屋,销售给顾客的价格不同。如可以给率先购买的消费者给与一定的优惠。同一房屋,因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出,各期均可制定不同的价格,是具体情况在进行提价或降价。
4、折扣定价策略。
楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法,由于楼是在不断变化之中,一段时间之后,有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较灵活的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同,折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格优惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种:
(1)时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款,如一次性付款的折扣比例最大,以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。
(2)数量折扣。是根据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣,数量越多,折扣越大,目的在于鼓励大量购买。
(3)功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的积极性。
地产市场已进入为买方市场,市场的竞争已越来越激烈,市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中,开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格?这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。
希望在我这个策划书实行之后,公司的楼房销售能够出现一个比较好的市场销售情况,不过我知道,要想出现楼市销售的回升,国家经济一定要重新恢复到发展情况中去,刺激居民的消费,这才是最重要的!我相信我们国家的经济会重新走向繁荣、富强的!
房地产营销策划书12
一、市场定位与产品设计的定位
根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。
具体内容包括:项目总体市场定位;目标人群定位;项目开发总体规划建议;组团规划建议;交通道路规划建议;户型设计建议;整体风格建议;外立面设计建议 园林景观规划建议;社区配套设施;会所建议;楼宇配套建议;建议装修标准建议;装饰材料建议;物业管理建议。
二、市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求,制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略;营销策略;销售策略;市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计);广告设计创作;媒体投放;公关活动策划等。
具体内容是:
(1)市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念;
(2)项目核心卖点提炼。
(3)项目案名建议。
(4)销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制。
(5)广告策略 :广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群 项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等)。
(6)媒体投放策略 :媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期。
(7)公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行。
三、项目销售策划(项目销售阶段)
制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括:
1、开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式。
2、销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞。
3、销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略。
4、布开营销网络,让访客变为业主。
5、销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划。
6、促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪。
7、市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整,销售策略调整。
房地产营销观念的演变:
(1)生产观念阶段:人们普遍喜欢低廉的房产。
(2)产品观念阶段:人们的需求并非局限于价格上,还有高质量,好性能和多样化的特色。
(3)推销观念阶段:顾客总是处于被动地位,通常对产品的判断力不足。
(4)市场营销观念阶段:与推销阶段相比,市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
房地产营销的类型 :
(1)房地产投资营销。
(2)房地产定位营销。
(3)房地产规划设计营销。
(4)房地产形象营销。
(5)房地产建筑质量。
营销策划走向误区:
(1)过分夸大营销策划的作用。
(2)忽视营销策划的作用。
(3)营销策划的“经验论”。
(4)技巧决定论。
(5)只讲炒作不讲实际。
房地产营销策划书13
策划公司在全程综合策划过程中所扮演的角色
一、建筑设计咨询师
在策划公司对市场进行全力调研后,应对项目的户型规划和环境、物业的规划提出具体可行的建议。以适应目标消费者的需求,再造优势资源。
二、法律咨询顾问
开发商对政府关于房地产开发方面的相关法律条文或许相当熟悉,但却未必全面。这就要求策划公司对政府出台的一切有关房地产的法律法规,包括边缘政策法规进行仔细的研究,甚至对地方政府的政策意向也要仔细分析,并给出建议。法律咨询的内容还包括针对未来营销过程中可能出现在开发商与消费者之间的纠纷进行预测,并给出模拟解决方案。
三、协调员
一个楼盘的开发是多家单位合作的成果。包括:开发商、建筑单位、监理单位、营销策划公司、广告公司、媒体等。营销策划公司身处于以上诸单位之中,但职能要求它能跳出来,站在一个更高的角度,对它们进行调控,使项目能够顺利的进行。
四、第二监理公司
在项目进行过程中,监理公司只针对工程的质量进行监督。而策划公司则是对整个策划方案的实施进行监督。任何有悖于策划方案的行为都应该得到及时有效的制止,保证策划方案的有效实施,为营销的顺利进行奠定良好的基础。
五、投资顾问
策划公司应对开发商负责保证开发商投入的资金能够百分之百用在对项目的价值提升上。
房地产营销策划书14
因为房地产与一般商品的异质性,如资金投入巨大,生产周期短,价值和货币功能升值,有能力销售半成品,基本无法提高质量,入门价格低,开放程度更高,竞争激烈等。随着房地产竞争的日益激烈,相应的营销策划也非常火爆,策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,创新主要是在产品设计、产品价值提升、营销传播、支付方式等方面进行。围绕消费者的消费行为和生活方式,刺激潜在的消费需求或争夺现有的顾客,其创新可以体现在创造新的产品上(如在规划和设计上的独特性);提供服务模式(如管家式物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品味等。);创造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面,房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已经从价格竞争和概念竞争转向品牌竞争。企业更注重品牌的培育和利用。因此,要注重品牌的持续强化,输出品牌的核心价值,在统一品牌下进行子品牌战略;同时要提升广告意识,整合推广手段,利用一切可利用的传播资源强化产品理念。另一方面,消费市场变得更加理性和个性化。近几年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,负担能力心理占主导地位;长期广告沉浸后,消费者的偶然性和冲动性购买减弱,理性购买行为增强;不同类型的消费者逐渐建立起自己对房地产选择的标准和偏好,消费者对商品房的选择会越来越多“个性化”,会考虑自己的心理需求,寻找更适合自己的房产。随着房地产市场竞争的加剧,规模化、集约化的房地产将成为未来市场竞争的热点;不同消费者的市场细分趋势越来越明显,以满足不同类型的消费群体;“设计时代”开始回归,开发商更注重产品开发,更注重房地产前期规划设计。竞争手段将是全方位的、多样化的。例如,一些大型建筑具有综合竞争优势,而中小型公寓必须以其个性化和特色化的需求在市场中占据一席之地。在未来的发展过程中,我们会进一步追求境界(比如历史、人文、文化等。);追求近距离(比如靠近商业区、高效率、车站等。);追求清洁(灯光、绿化、天然气设备等。);追求宁静(低密度、生态景观平台等。)不仅增加了对配套设施的需求,对房地产开发商的品牌也有很高的要求;不仅对设计有相应的要求,对社区居民的居住群体和社会容积率也有相应的要求;不仅需要房地产的品牌,还可能涉及设计和制造过程中的环节。在市场竞争进一步激烈的情况下,如何进一步挖掘自身房地产的附加值,稳定价格,吸引客户?如何根据目标消费群体的理性购买需求,进一步深化自己房产的优势,让目标消费群体产生“物有所值。的感觉?如何才能继续打造自己独特的品牌个性,突破强大竞争对手的包围圈,继续在市场上掀起新的旋风?如何适应“个人拥有住房的时代。新趋势?这些都迫使开发商进行系统的营销策划。
二、房地产营销策划
第一,规划第一。在项目开发的整个过程中,从思维上来说,规划应该是第一位的,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、项目管理、材料选择、形象包装、开业销售、广告、营销策略、物业管理、品牌建设、效益提升等。,所有这些都需要系统的规划。策划是以相应的市场调查为基础的,可以是第一手资料或者比如包括政府统计、银行统计、统计局、商务局、房管局、国土资源局、税务局等的统计年鉴。,了解和分析市场购买力和消费趋势等。针对不同的环节,有针对性的进行调查,比如关注消费者的生活方式,所在区域的房地产情况,推广策略等等。第二,创新是为了赢。在整个规划过程中,要进行营销策划创新,包括建筑形式、布局规划、户型设计、整合营销、广告、公关活动、物业管理、融资方式等。,如在支付方式上与金融有效结合;在定价上,有效利用消费者心理;在宣传定位上,利用消费者的好奇和虚伪。比如重视孩子的教育,和名人做邻居,零首付,组合销售,促销中的家庭乐趣礼品组合:老公送健身礼券,老婆送美容礼券,孩子在少年宫上一门课,老人全面体检。同时要把握全过程,房地产开发策划的每一个环节、每一个流程、每一个细节都很重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场推广等。
第三是塑造差异。差异化可以创造竞争优势。在房地产规划过程中,应该在不同的层面上创造差异,如建筑风格、立面、风系统设计、光系统设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等。在塑造差异的过程中,要权衡价值提升、引人注目、新颖、成本等方面,因为企业的目的是以利润为导向的。
第四是整合营销。一方面,房地产企业应在项目开发或管理中体现人性化意识,注重企业形象、项目形象、员工形象、产品材料、营销方式等。;另一方面,他们要善于整合,在定价方式、开盘价、价格策略、支付方式、营销主题、广告创意、投放时间、媒体选择、卖点创造、物业管理承诺等方面进行组合整合。比如组合家电、组合厨房的推出;社区综合设施,内外资源整合,等等。在传播方面,从炒到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车身,广播户外广告等。,在生活方式和品味上创造创意点。在品牌定位方面,根据消费模式和房地产的实际情况,找到相应的目标消费群体,善于培育房地产的子品牌。当然,房地产销售力的实现不能仅仅靠品牌概念的输出来实现,真正的产品和价格才是销售力实现的关键。所以要输出多元化的产品信息,增强房产的价值感,打动更理性的消费者,给产品注入一些新元素,给产品一个更清新的形象,才能让品牌保持新鲜感。
总之,未来的小区会更加注重产品本身:如果花园设计好,休闲活动空间大;区间合理,利用率高,采光和空气流通好;建筑间距大,空间开阔,视野开阔;完善的社区设施,良好的物业管理,最好是封闭式管理;交通便利,购物方便,使房子成为一个有文化氛围和创意的房子。在营销传播中:把握目标消费者的心态,瞄准人心,把注意力放在销售策略和广告策略上,促使他们购买。同时,根据目标消费者的特点和产品的特点,广告投入更加有针对性和直接性。一方面结合软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中进行创新;另一方面,它有效地掌握目标消费群体的消费心理和行为,关注他们的消费模式,从而有针对性地开展相应的沟通和推广活动。
房地产营销策划书15
由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。
对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化,近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧,型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。
竞争手段将会全方位、多元化,如一些型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等,不仅对配套设施的需求提高,而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求,可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下,如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值,稳定价格、吸引客
源?如何根据目标消费群的理性购买需求,进一步深化自身楼盘的优点,使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己特的品牌个性,突破强劲对手的包围,在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家获品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌。当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感。
总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他煤买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
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