房地产营销策划书

时间：2024-05-17 09:30:52 营销策划书我要投稿

[精]房地产营销策划书

　　不经意间，工作已经告一段落，前方等待着我们的是新工作目标和挑战，何不赶紧趁现在写写策划书。相信许多人会觉得策划书很难写吧，下面是小编收集整理的房地产营销策划书，仅供参考，希望能够帮助到大家。

[精]房地产营销策划书

房地产营销策划书1

　　因为房地产与一般商品的异质性，如资金投入巨大，生产周期短，价值和货币功能升值，有能力销售半成品，基本无法提高质量，入门价格低，开放程度更高，竞争激烈等。随着房地产竞争的日益激烈，相应的营销策划也非常火爆，策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，创新主要是在产品设计、产品价值提升、营销传播、支付方式等方面进行。围绕消费者的消费行为和生活方式，刺激潜在的消费需求或争夺现有的顾客，其创新可以体现在创造新的产品上(如在规划和设计上的独特性)；提供服务模式(如管家式物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品味等。);创造一种文化等等。

　　一、未来发展趋势

　　一方面，房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已经从价格竞争和概念竞争转向品牌竞争。企业更注重品牌的培育和利用。因此，要注重品牌的持续强化，输出品牌的核心价值，在统一品牌下进行子品牌战略；同时要提升广告意识，整合推广手段，利用一切可利用的传播资源强化产品理念。另一方面，消费市场变得更加理性和个性化。近几年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，负担能力心理占主导地位；长期广告沉浸后，消费者的偶然性和冲动性购买减弱，理性购买行为增强；不同类型的消费者逐渐建立起自己对房地产选择的标准和偏好，消费者对商品房的选择会越来越多“个性化”，会考虑自己的心理需求，寻找更适合自己的房产。随着房地产市场竞争的加剧，规模化、集约化的房地产将成为未来市场竞争的热点；不同消费者的市场细分趋势越来越明显，以满足不同类型的`消费群体；“设计时代”开始回归，开发商更注重产品开发，更注重房地产前期规划设计。竞争手段将是全方位的、多样化的。例如，一些大型建筑具有综合竞争优势，而中小型公寓必须以其个性化和特色化的需求在市场中占据一席之地。在未来的发展过程中，我们会进一步追求境界(比如历史、人文、文化等。);追求近距离(比如靠近商业区、高效率、车站等。);追求清洁(灯光、绿化、天然气设备等。);追求宁静(低密度、生态景观平台等。)不仅增加了对配套设施的需求，对房地产开发商的品牌也有很高的要求；不仅对设计有相应的要求，对社区居民的居住群体和社会容积率也有相应的要求；不仅需要房地产的品牌，还可能涉及设计和制造过程中的环节。在市场竞争进一步激烈的情况下，如何进一步挖掘自身房地产的附加值，稳定价格，吸引客户？如何根据目标消费群体的理性购买需求，进一步深化自己房产的优势，让目标消费群体产生“物有所值。的感觉？如何才能继续打造自己独特的品牌个性，突破强大竞争对手的包围圈，继续在市场上掀起新的旋风？如何适应“个人拥有住房的时代。新趋势？这些都迫使开发商进行系统的营销策划。

　　二、房地产营销策划

　　第一，规划第一。在项目开发的整个过程中，从思维上来说，规划应该是第一位的，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、项目管理、材料选择、形象包装、开业销售、广告、营销策略、物业管理、品牌建设、效益提升等。，所有这些都需要系统的规划。策划是以相应的市场调查为基础的，可以是第一手资料或者比如包括政府统计、银行统计、统计局、商务局、房管局、国土资源局、税务局等的统计年鉴。，了解和分析市场购买力和消费趋势等。针对不同的环节，有针对性的进行调查，比如关注消费者的生活方式，所在区域的房地产情况，推广策略等等。第二，创新是为了赢。在整个规划过程中，要进行营销策划创新，包括建筑形式、布局规划、户型设计、整合营销、广告、公关活动、物业管理、融资方式等。，如在支付方式上与金融有效结合；在定价上，有效利用消费者心理；在宣传定位上，利用消费者的好奇和虚伪。比如重视孩子的教育，和名人做邻居，零首付，组合销售，促销中的家庭乐趣礼品组合:老公送健身礼券，老婆送美容礼券，孩子在少年宫上一门课，老人全面体检。同时要把握全过程，房地产开发策划的每一个环节、每一个流程、每一个细节都很重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场推广等。

　　第三是塑造差异。差异化可以创造竞争优势。在房地产规划过程中，应该在不同的层面上创造差异，如建筑风格、立面、风系统设计、光系统设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等。在塑造差异的过程中，要权衡价值提升、引人注目、新颖、成本等方面，因为企业的目的是以利润为导向的。

　　第四是整合营销。一方面，房地产企业应在项目开发或管理中体现人性化意识，注重企业形象、项目形象、员工形象、产品材料、营销方式等。；另一方面，他们要善于整合，在定价方式、开盘价、价格策略、支付方式、营销主题、广告创意、投放时间、媒体选择、卖点创造、物业管理承诺等方面进行组合整合。比如组合家电、组合厨房的推出；社区综合设施，内外资源整合，等等。在传播方面，从炒到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车身，广播户外广告等。，在生活方式和品味上创造创意点。在品牌定位方面，根据消费模式和房地产的实际情况，找到相应的目标消费群体，善于培育房地产的子品牌。当然，房地产销售力的实现不能仅仅靠品牌概念的输出来实现，真正的产品和价格才是销售力实现的关键。所以要输出多元化的产品信息，增强房产的价值感，打动更理性的消费者，给产品注入一些新元素，给产品一个更清新的形象，才能让品牌保持新鲜感。

　　总之，未来的小区会更加注重产品本身:如果花园设计好，休闲活动空间大；区间合理，利用率高，采光和空气流通好；建筑间距大，空间开阔，视野开阔；完善的社区设施，良好的物业管理，最好是封闭式管理；交通便利，购物方便，使房子成为一个有文化氛围和创意的房子。在营销传播中:把握目标消费者的心态，瞄准人心，把注意力放在销售策略和广告策略上，促使他们购买。同时，根据目标消费者的特点和产品的特点，广告投入更加有针对性和直接性。一方面结合软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中进行创新；另一方面，它有效地掌握目标消费群体的消费心理和行为，关注他们的消费模式，从而有针对性地开展相应的沟通和推广活动。

房地产营销策划书2

　　一、项目简介：

　　本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

　　本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

　　现在，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

　　二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。

　　由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是面对的重大挑战之一。

　　二、市场概况及基本竞争格局：

　　a、东南板块及郑汴路商圈。

　　郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

　　郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

　　东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

　　航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

　　b、小户型市场概况。

　　自20xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

　　燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，没有优势。

　　（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

　　c、商铺市场

　　商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

　　和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

　　三、项目swot分析

　　一）优势

　　1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是方楼盘最有力的支撑。

　　市场细分如下：

　　a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

　　b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

　　c、复合市场。本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

　　本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

　　郑汴路市场调研报告

　　调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

　　调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

　　调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界

　　调查时间：20xx.4.14

　　郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

　　20xx.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

　　对建材市场调查发现：

　　1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

　　2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足

　　3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

　　4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代

　　5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

　　6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

　　7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

　　8、作为首次购买者，最重要的还是价格

　　9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

　　10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

　　11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能

　　12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大

　　13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力

　　14、本房地产知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

　　郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！

　　2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

　　3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖场”的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

　　4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利

　　a、 107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

　　b、郑东新区的辐射效应。

　　郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

　　二）劣势

　　1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。

　　目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

　　2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

　　3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

　　4）与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

　　5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

　　6）非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

　　三）、机会

　　1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

　　2）挖掘市场。郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市场。

　　3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。

　　4）大卖场”的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

　　a) 小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。

　　b) 本房地产二期产品总价低，置业风险小。由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖场”作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。

　　c) 本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的.商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。

　　d) 小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

　　e) 以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

　　f) 郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

　　四）威胁

　　1）行业内的竞争

　　i. 周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

　　ii. 郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

　　建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市场。本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。

　　2）行业外威胁

　　郑汴路“大卖场”的形成，商务更加方便快捷，商务的中间环节减少，将淘汰一批中小商户，故本房地产的消费群将萎缩。

　　政府关于商品房20xx.5.1以后须全装修出售。在一年左右的时间内，建材、装修市场将出现，由散户购买为主向集团购买为主的转变。而开发商必须考虑大众市场，故家装市场要重新整合。大品牌何去何从，很难预测；中档品牌可能会脱颖而出，门庭若市。但商户总数只会减少，在这个变动的过程中，他们的置业激情将大大折扣，本房地产二期须在这一局面认知或形成之前完成销售，否则将陷入非常被动的局面。

　　四、目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义。

　　二期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。

　　1、在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。这些人的消费有点象青年居易的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付1.5-2.0万元月供400元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同郑汴路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的发展前景。

　　由于的户型主力是19平米、40平米的一室一卫房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成本房地产二期明确的户型抗性。而燕归园二期以60—80平米的二室一厅和二室二厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。但这些人的消费实力有限，首付2.5—3.5万元，月供700元，对这些人来说比较吃力。

　　抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。，郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方

　　2、 26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，的房子正好适合这些人。

　　3、已在郑州干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。在郑州租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。

　　抗性解除。对这类客户讲郑汴路商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。

　　4、外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。

　　5、从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。

　　6、纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险（用详细的计算），比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数千个中小老板，有很大的租房需求市场，有郑东新区的发展前景。

　　7、外地品牌驻郑代表，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。

　　8、私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。

　　通过以上描述发现，二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。

　　品牌战略形成及品牌定位：

　　的可售资源是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用途，这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用途，寻找能统领整个一、二期多层楼盘、商铺以及后续开发的小高层物业的品牌内涵。

　　完全可以跳出传统房地产营销模式，利用本房地产周边资源，扩充品牌核心内涵，将本房地产定位成一个整个东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。

　　品牌内涵组成：

　　1、郑东新区为本房地产注入了至少长达20年的稳固商务住宅发展时期，带来了多达20xx亿元的几乎是恒久的财富升值空间。

　　郑东新区兴建规划总计20年（北京cbd区用了11年，上海浦东已用了10年），总投资20xx亿元，其中单一个起步区就有5年时间投资156亿元。兴建郑东新区必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。这些所有的材料采购地，必然从紧按在一起的郑汴路大市场获取。这些保证了郑汴路商圈将在从此20年的迅猛发展。现在，这里已经如同1982年的深圳罗湖、蛇口，如同1992年的上海浦东，如同1997年的三峡宜昌。

房地产营销策划书3

　　随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

　　企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

　　在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

　　另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。

　　房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

　　目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

　　案例：《天河花园》

　　1、市场分析

　　1.1、区域市场分析

　　天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147。77平方公里，人口41。8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

　　由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

　　1.2、定向市场分析

　　员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

　　1.3、项目分析

　　1、项目名称：海景中心

　　2、项目规模：由2幢28层组成

　　3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

　　4、宣传主题：只交一成，即做业主

　　5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

　　6、装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）

　　7、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

　　2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

　　3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；

　　4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

　　5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；

　　（2）劣势分析

　　1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

　　2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

　　3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

　　4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；

　　1.4、竞争对手资料分析

　　对手一

　　1、项目名称：侨颖苑

　　2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

　　3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

　　4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

　　5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；

　　②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；

　　③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；

　　⑵劣势分析

　　①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；

　　②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；

　　③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；

　　对手二

　　1、项目名称：紫林居

　　2、项目规模：由3幢连体9层组成

　　3、推售情况：现推C—H座的3～9层

　　4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

　　5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘是员村一带为数不多的.小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；

　　②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；

　　③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；

　　⑵劣势分析

　　①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；

　　②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；

　　③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；

　　1.5、项目周边配套状况

　　1、社区配套

　　①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

　　②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

　　③小学：昌乐小学

　　④银行：中国建设银行

　　⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

　　1.6、项目企划思路

　　由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

　　1、充分利用先天优越的交通环境

　　项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

　　2、把握市场需求，迎合买家心理

　　随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

　　3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

　　在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

　　4、体现"以人为本"的经营理念

　　面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。

　　2、项目市场定位

　　2.1市场定位

　　员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番。"所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象———"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"。

　　以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

　　2.2、项目形象定位

　　在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区，宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

　　2.3、目标客户定位

　　作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区（从东山——黄埔）的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：

　　1、区内的买家

　　分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。

　　2、区域居民的子辈

　　分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

　　3、区域居民的亲属、朋友

　　分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。

　　4、外来人口在该地置业

　　分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。

　　2.4、目标市场细分

　　针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下：

　　1、购买阶层

　　1）自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。

　　2）安居保值：高薪收入阶层。

　　3）换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

　　4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。

　　2、年龄层次：

　　中青年人为主（30~50岁）

　　3、家庭结构：

　　三~五口之家为主

　　2.5、目标客户

　　市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：

　　3、销售策略建议

　　3.1、市场气氛培养

　　敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：

　　1、硬件塑造

　　⑴告知性工地展示

　　应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。

　　⑵户外广告设置

　　户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。

　　⑶设置精美的示范单位和样板房

　　通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

　　2、软性宣传

　　⑴为区域造势

　　通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。

　　⑵为本案住宅造势

　　目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。

　　⑶为楼盘造势

　　形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。

　　形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。

　　3.2、促销手段建议

　　1、增加销售点

　　敝司建议本项目销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的联合促销力。

　　2、大型展销会

　　选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。

　　3、潜在客户开发

　　利用敝司原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。

　　4、提供额外优惠

　　展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下：

　　⑴赠送一年管理费

　　针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交

　　⑵赠送一年天河公园门票

　　提醒潜在买家项目邻近天河公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。

　　3.3、付款方式建议

　　针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的《广东省商品房预售管理条例》建议项目的付款方式建议如下：

　　付款方式

　　手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款

　　折扣88折9折91折93折

　　签认购书时付

　　定金10000

　　签认购书七天内

　　（扣除定金）30%10%

　　即办理最高七成三十年银行按揭10%

　　即办理最高七成三十年银行按揭30%

　　（扣除定金）

　　发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭

　　一个月35%10%

　　二个月30%

　　三个月10%

　　办好房地产证七天内5%

　　4、宣传策略

　　建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种"我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征"的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。

　　4.1、媒体选择建议

　　⑴广州日报

　　广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。

　　⑵羊城晚报

　　全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。

　　⑶广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。

　　价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。

　　⑷户外广告和指示路牌

　　①在楼盘附近做指示路牌

　　②巴士车身广告

　　③楼盘工地周边围墙广告

　　4.2、宣传主题

　　本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解

　　和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。

　　竞争对手分析

　　高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。

　　海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。

房地产营销策划书4

　　一：房地房地产策划师证书产名目房地产策划师要求策划所包涵内容：

　　一)房地产市场拜访

　　项目特性阐发、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和房地产策划书范文设备、功能设置装备摆设、物业经管、生长商背

　　景、结论和建议

　　二)房地产目标用户阐发

　　经济后台：经济气力 /房地产策划师要求行业特性 /公司、家庭

　　野蛮后台：践诺体式格局、媒体抉择、创意、表达体式格局、

　　三)房地产价格定位

　　实际价钱 /成交价格 /租金价钱 /价格战略

　　四)入市机会、入市姿势

　　五)广房地产策划师证书告战略

　　告白的阶段性区分、阶段性的房地产策划师要求广告主题、阶段性的广告创意浮现、广告成果监控

　　六)房地产序文战略

　　序文抉择 /软性新闻主题 /序文组合 /投放频次 /费用预算

　　七)房地产践诺用度

　　事发地房地产策划师要求包装（营销中间、树范单元、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）序文投放

　　二：房地产发卖房地产策划师证书策划所包涵内容：

　　一)销售事发地筹办

　　二)销售代表培训

　　三)销售事发地经管

　　四)房号销控管理

　　四)销售阶段总结

　　五)销售广告评价

　　六)用户跟进服务房地产策划书范文

　　七)阶段性营销打算调剂

　　第三节：房地产发卖筹谋的内容信息及步房地产策划书范文骤

　　一：项目钻研：即项目销售市场及销售状况的钻研，详细分析名目的销售状态、购买人群、接收价

　　位、购买出处等。

　　二：市场调研：对所有单干敌手的.具体了解，所谓心腹知彼、百战不殆

　　三：房地产名目利害势分析：针对名目的销售状况做详尽的客观阐发，并找出支持理由。

房地产营销策划书5

　　一、全员销售的目的和意义

　　全员营销是为我公司实现完成全年售房任务的重要手段，以推动全员营销发挥和调动员工积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。

　　二、组织机构设置

　　公司成立全员营销管理小组，具体负责组织实施、检查指导此项工作的有效落实。

　　组长：

　　副组长：

　　组员：

　　具体分工：

　　1、廖清萍：对全员营销工作全盘负责，联系方式：

　　2、陈永红：主要负责对阿克苏片区地产项目进行业务管理，每天负责与各案场经理及业务人员做好房源的更新、价格的确定及最后定价工作,联系方式：

　　3、史璞：配合陈永红做好全员营销工作，并负责对每天的全员营销情况进行日报，及相关文字记录和资料整理工作，联系方式。

　　4、肖湘晖：主要对全员营销的售房、回款情况进行核实，按公司要求及时与成交员工做好兑现销售提成工作，保证全员营销顺利进行，联系方式：。

　　5、各售房点负责人：郭娴英(南疆农民市场售房负责人)xx、马艳xx(金桥茗苑销售人员)、金文艳xx(金桥现代城销售人员)、陶涛xx(学府一号售房负责人)：主要对日常工作进行操作并及时反馈全员营销的.市场反应，提出合理化建议，并保障全员营销的顺利实施。

　　6、姜炳露：主要对此项工作进行全面的跟进、落实、检查、考评，至少每两周需在总公司晨会上汇报此项工作的检查情况，联系方式：xx。

　　三、实施办法

　　1、员工在不影响正常本职工作的前提下进行全员营销;

　　2、方案采取“全员销售、多销多得”的办法;

　　3、适用范围：公司所有员工;

　　4、现可售地产项目：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧水龙庭;

　　四、销售流程

　　1、首先由陈永红对各售房项目当天的房源在各售房点进行公布及检查管理，并及时对各点的价格进行确定;

　　2、公司员工负责将客户带到现场售房部或电话推荐，介绍给业务人员即可，业务人员做好全员营销客户登记工作，并进行相关谈判工作，如果确认交易，方可按公司有关规定按期计提提成。

　　3、业务人员负责提供客户所购房屋的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。负责督促客户按照规定按时支付房款(定金、首付款、一次性付款、按揭贷款及后期各项费用等);负责带领客户到财务部缴纳现金或办理刷卡手续，个人不得经手现金。

　　4、认购协议填写由售楼部业务人员完成并负责完成合同签订工作，并进行提交内业审核。

　　5、如需按揭贷款的客户，由业务人员协助其完成贷款手续的办理。

　　6、业务人员需与客户作好沟通，向其阐述国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

　　五、销售提成

　　1、按照公司规定：

　　(1)住宅：提成比率为3‰，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

　　(2)商铺提成比率为3‰,客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5‰计提提成。

　　2、尾盘销售：住宅、商铺的提成计提规定，公司员工除业务员外，其他员工介绍客户成交后，并且业务员完善商品房买卖合同签订工作后，员工可按成交价总房款的1.5‰计提提成。

　　3、销售工作完毕，当月房款到帐，当月上报提成审批，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

　　以上情况：客户必须是在销售部档案中没有信息记录的计提提成，有信息记录的不计提成，(也就是前期到售房部咨询过的客户并且做过登记的不计提成)。

房地产营销策划书6

　　一、活动背景：

　　教师节行将到来之际，为了向我们敬爱的人民老师致敬，XX将展开庆祝活动。XX项目周围毗邻XX中、XX中两所市重点学校，教育师资雄厚，长期在此任教，第一推敲的是置家问题，居住需求量较为可观，同时教师对居住环境要求较高，我项目小区配套正好能满足其需求（书吧、高尔夫会所、室内羽毛球馆、游泳池等）XX风格人文社区，绿化率高是首选居家之处。

　　二、活动目的：

　　1、提升形象：通过本次活动，进一步宣传提升公司名誉以及项目形象，提高公司影响力以及龙登和城项目在客户中的知名度和美誉度； 2、增进成交：通过该活动吸引教师与市民的关注，最大限度转化成交率，减少公司积房压力，并提高市场占有率；

　　3、集合人气：增加客户来访量，拉近客户与项目的距离，增进客户对项目认可，增加项目在市场上的.优势与特点；

　　三、活动时间：

　　20xx年8月x日至20xx年9月x日

　　四、活动对象：

　　所有客户群体；

　　五、活动内容：

　　1、活动期间，凡购房者均可享受XX元/每平米优待；

　　2、活动期间，每天前60名意向看房客户均可转取荣幸转盘机会； 3、活动期间，意向购房客户可抽取千元购房券红包（1000元红包190个，20xx元红包10个）；

　　4、老带新客户再享3600元优待；

　　5、一次性付款总房款减5000元；

　　6、活动期间，老师或家人、亲友购房三天内签合同再享总房款优待31000元/套；

　　六、物料准备

　　1、活动物料：

　　荣幸转盘、红色A4纸、宣传单页、红包、红包墙、购房券、展架；

　　2、物料到位时间：8月10日到位；

　　七、荣幸转盘活动：（只针对每天前60名来访意向看房客户）

　　1、轮盘设计：

　　（1）面积划分均等的16块；

　　（2）奖项分别划为：

　　现金奖：100元现金、90元现金、80元现金、70元现金、60元现金、50元现金、40元现金、30元现金、20元现金、10元现金；

　　奖品：茶具、抱枕、雨伞（公司已有）

　　2、活动规则：

　　（1）本次活动只针对8月x日至9月x日期间每天前60名来访客户；

　　（2）来访客户仅有一次转动轮盘的机会；

　　（3）老师及家人或亲友来访都可获得两次转动轮盘机会；

　　（4）客户转动轮盘，当转盘上的奖品项停留在“荣幸指针”上时，摇奖人获得该奖项；

　　（5）客户在轮盘转动进程中，不得用手或其它外力影响转盘转动，否则结果无效；

　　（6）若轮盘指针停留在两个奖项的中间线上时，客户可重新转动轮盘一次；

　　八、红包抽奖：（只针对意向购房客户）

　　1、红包设计：将100个装有1000元及20xx元购房券的红包放置在红包墙上；

　　2、抽奖规则：

　　（1）本次抽取红包活动只针对意向购房客户（由置业顾问肯定）；

　　（2）每位客户只能抽取红包一次；

　　（3）红包奖项为价值不等的购房券；

　　（4）客户所抽购房券只能充抵房款不可兑换现金：

　　九、推广：

　　1、网站通栏：XX敏谢师恩，绝版多层八月火爆推出荣幸转盘、千元购房券、老带新、教师节优待，一度升温；景观高层特惠一口价房源豪情一夏！

　　2、短信群发、报纸、展架、网站软文

　　3、公交站牌

房地产营销策划书7

　　前言

　　任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

　　第一节市场分析

　　一、xx市房地产市产基本状况

　　（一）20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

　　20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

　　（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

　　1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；

　　土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

　　2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

　　3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；

　　利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

　　4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

　　5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。

　　二、房地产发展所面临的困难和挑战

　　一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

　　二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；

　　开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；

　　开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。

　　三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

　　四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；

　　还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；

　　再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

　　总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

　　市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；

　　国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；

　　目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

　　三、xx市同类产品调查统计

　　“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：

　　1、xx开发区。

　　由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。

　　xx大酒店：

　　核心竞争力：五星级酒店标准概念

　　其周边自然环境好；

　　用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；

　　其定位为社会高薪阶层。

　　2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

　　xx农贸综合市场：

　　核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。

　　规模大，规划齐全，有功能优势：

　　拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

　　住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

　　定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

　　2、xx城区地带。

　　xx商业广场：

　　核心竞争力：

　　1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；

　　2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

　　有功能优势：

　　总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

　　住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

　　定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

　　xx商城：

　　核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

　　四、消费者分析

　　根据《xx房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：

　　1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；

　　在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；

　　在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；

　　92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

　　2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；

　　3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅。

　　4、消费者对物业管理的`要求

　　a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；

　　b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

　　第二节 “站前广场”项目分析

　　一、项目优势分析

　　1 、环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

　　2、地段：位于火车站正对面，附近楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

　　3、发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

　　物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

　　4、住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

　　5、配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）。

　　6、娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

　　7、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

　　二、项目劣势分析

　　1）品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

　　2）市场承受能力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

　　3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

　　三、竞争对手分析

　　第三节推广策略界定

　　一、目标消费群界定

　　从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

　　1 、目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；

　　以及自身具有经济能力较强的阶层。

　　2、年龄：年龄大约在35到55岁。

　　3 、家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

　　4、对家庭（办公）环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

　　5、有强烈的虚荣心，喜欢攀比和炫耀，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

房地产营销策划书8

　　一、营销概况：

　　房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

　　二、创意理念：

　　房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：

　　1、具有高度的自信野心；

　　2、富于竞争，且乐此不倦；

　　3、头脑敏锐，不拘传统；

　　4、感性认识和理性认识相处融洽；

　　5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

　　三、构思框架：

　　1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

　　2）展现楼盘的综合优势；

　　3）体现楼盘和谐舒适生活；

　　4）直切消费群生活心态。

　　四、实战流程：

　　1、形象定位：

　　对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完美。

　　好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

　　2、主要卖点：

　　对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

　　1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

　　3、绘制效果图：

　　根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

　　4、广告诉求点：

　　1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

　　5、广告阶段划分：

　　对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：

　　第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

　　第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。

　　第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。

　　总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

　　6、广告表现：

　　在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。

　　预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。

　　公司已经将之前建好的楼层开始出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。

　　本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价开发商应该根据项目具体情况制定。

　　所谓价格策划，就是地产商为了实现一定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在一定的营销情况下，为了实现地产商预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。

　　一、楼盘价格定位

　　楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的抵抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。

　　二、楼判定价策略

　　1、心理定价策略。

　　这是地产商根据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购买心理，认为价格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”，利于销售。

　　2、渗透定价策略。

　　这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，迅速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透到底。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应该低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。

　　该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威胁大。采用这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，迅速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占领的情况下，也是挤入市场的较好办法，待销路打开后，也可适当提高价格。

　　3、差别定价策略。

　　这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给率先购买的消费者给与一定的优惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的`价格，是具体情况在进行提价或降价。

　　4、折扣定价策略。

　　楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法，由于楼是在不断变化之中，一段时间之后，有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较灵活的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格优惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收1~3年的物业管理费等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：

　　（1）时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。

　　（2）数量折扣。是根据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于鼓励大量购买。

　　（3）功能折扣。这是根据各类代理商在营销中所担负的功能不同给予的折扣。如因代理商提供促销、奖金融通等功能给与一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的积极性。

　　地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加复杂。在复杂市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。

　　希望在我这个策划书实行之后，公司的楼房销售能够出现一个比较好的市场销售情况，不过我知道，要想出现楼市销售的回升，国家经济一定要重新恢复到发展情况中去，刺激居民的消费，这才是最重要的！我相信我们国家的经济会重新走向繁荣、富强的！

房地产营销策划书9

　　一、项目简介：

　　本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

　　现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

　　二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。

　　由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

　　二、市场概况及基本竞争格局：

　　A、东南板块及郑汴路商圈。

　　郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

　　东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

　　航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

　　B、小户型市场概况。

　　自xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(EASY-GO)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

　　燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的.市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

　　(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)

　　C、商铺市场

　　和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

　　三、项目S分析；

　　(7)户外或其他媒体的分析；

　　(8)不同的媒体组合形式的分析。

　　6、阶段性推广总体策略

　　房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。

　　规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。

　　7、阶段性广告和媒介宣传

　　房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车纵横交错，整合传播。

　　(1)广告的重点；

　　(2)广告的主题和表现手法；

　　(3)各类媒体广告的创意与制作；

　　(4)媒体的发布形式和频率；

　　(5)整合传播的策略；

　　(6)媒体发布的代理。

　　8、阶段性促销活动的策略

　　促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。

　　(1)促销活动的主题；

　　(2)促销活动的计划和实施监督；

　　(3)促销活动与销售执行的引导、建议；

　　(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。

　　9、阶段性公共关系的策略

　　善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

　　10、定期广告效果跟踪和信息反馈

　　广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。

　　11、定期跟踪竞争对手的广告投放

　　所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

　　12、推广成本预算和费用监控

　　广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得

房地产营销策划书10

　　前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

　　××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

　　××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。

　　本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。

　　项目总投资约1800万元。

　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。

　　根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

　　一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。

　　概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

　　二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

　　1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

　　2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

　　4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

　　5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

　　三、销售目标及目标分解1.销售(招商)目标2.销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

　　五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

　　(一)项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的.销售高潮。

　　2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

　　(二)价格定位及价格策略1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

　　2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

　　3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

　　六、宣传策略及媒介组合(一)宣传策略主题1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

　　2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

　　3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

　　(二)宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

　　2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

　　3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

房地产营销策划书11

　　在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

　　房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

　　一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

　　一、研展部分

　　1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

　　2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

　　3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

　　4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

　　5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

　　二、企划部分

　　包括：

　　1、广告总精神。

　　2、诉求重点。

　　3、np稿标题初拟。

　　4、媒体计划。

　　三、业务部分

　　主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

　　完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

　　（1）纯代理；

　　（2）代理（即包括广告）；

　　（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

　　总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

　　“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

　　成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的.操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

　　一、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

　　你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

　　二、时机（投资开发的时机）

　　投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

　　三、位置（项目开发所在的地理位置）

　　位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

　　在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

　　其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

　　做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的！

房地产营销策划书12

　　在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

　　xx商业城项目是xx房地产开发公司开发的精品物业，将成为xx市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

　　xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

　　一、项目营销总体策略

　　营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

　　二、项目营销目标方针

　　根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

　　1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

　　2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

　　3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

　　4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

　　5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

　　三、销售目标及目标分解

　　1. 销售（招商）目标

　　2. 销售目标分解

　　四、营销阶段

　　根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

　　五、项目销售时机及价格

　　为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

　　（一）项目入市时机及姿态

　　1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；

　　在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

　　2.入市姿态：以全市乃至xx地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

　　（二）价格定位及价格策略

　　1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

　　2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

　　3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

　　六、宣传策略及媒介组合

　　（一）宣传策略主题

　　1.个性特色：“xx商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

　　2.区位交通：本项目地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

　　3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

　　（二）宣传媒介组合

　　1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

　　2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

　　3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

　　最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

　　由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

　　随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；

　　提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；

　　倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；

　　营造一种文化等等。

　　一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

　　二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；

　　在价格制定上，有效利用消费者的心理；

　　在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。房地产营销策划方案。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

　　三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

　　四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；

　　社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；

　　从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的`实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

　　总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；

　　间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；

　　楼距较大，有开敞的空间和视野；

　　完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；

　　交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的

　　特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房地产营销策划书13

　　前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的.决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置。

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。

房地产营销策划书14

　　一、活动时间：

　　9月1日至9月10日（后边紧接着中秋、国庆活动）

　　二、活动对象：

　　教师，以及持教师证客户；

　　三、活动方式：

　　主推26#楼，大幅优待，强力促销

　　四、活动内容：

　　1、看房送礼：

　　凡持教师证到售房部看房者，每天前十位送小礼品。价值在5—10元之间。总数控制在50个左右。

　　2、26楼大幅优待：

　　整体推出26，为“园丁楼”，凡持教师证购买26#楼者，一次性优待8888元，分期、按揭优待6888元。

　　3、额外优待：

　　凡教师认购本案任何一套房源，根据教师工龄，额外再优待工龄年数×100元的'优待（工龄需要学校开具证明）。

　　4、旅行促销：

　　在活动期间，凡持教师证购房者均送“西峡中原第一漂”旅行，九月十日教师节当天组团成行。舍弃者充抵200元房款。

　　一样说服客户舍弃旅行，充抵房款，等于教师再额外优待200元。

　　五、宣传手段

　　1、派单

　　8月30日，31日两天一样为学生报道日期，针对学校高强度派单。三万份单页。

　　单页设计框架：以第xx个教师节尊师重教、回馈社会为切入点，以教师购房四重惊喜优待为卖点，以针对教师推出整栋“教师公寓”大幅优待为亮点，以额外优待和旅行吸引眼球。建立本案社会公众形象，打造人文社区。

　　2、活动字幕：

　　从8月30日至9月2日，连续做四天活动字幕。

　　活动字幕内容：唐城锦苑在教师节来临之际，特推出“教师公寓”，教师购房均可享受最高8888元优待，另有惊喜额外优待以及送“中原第一漂”旅行。房源有限，机会不容错过。售房地址：银化路老化肥厂南门，热线：XX。

　　3、短信群发：

　　公司短信平台，针对原积存客户，全部发送一遍。

　　短信内容：参照活动字幕内容。

　　六、预期目标：

　　26楼销售十套左右。

　　此次教师节活动，有教师借口，暂不涨价。教师节后再涨，然后紧接着是全部“金九银十”的高潮部分，中秋、国庆双节，主推六楼，大张旗鼓的宣传，掀起销售狂潮。

房地产营销策划书15

　　房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

　　一、房地产营销策划的原则

　　房地产营销策划的原则营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。

　　1、营销策划必须从客户和市场需要出发

　　策划人从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。

　　2、始终保持整体营销的观念

　　营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意一定要忠实于

　　总的主题。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。

　　3、营销策划与销售紧密呼应

　　营销策划的最后工作就是销售策划，因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。

　　二、房地产营销策划的特点

　　房地产开发企业的面临的`首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发首先强调“以人为本”的营销策划。

　　房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：