物业管理方案

时间：2020-10-03 09:48:09 方案我要投稿

物业管理方案范文9篇

　　为了保障事情或工作顺利、圆满进行，时常需要预先开展方案准备工作，方案是阐明具体行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的企划案。方案应该怎么制定呢？以下是小编收集整理的物业管理方案9篇，希望对大家有所帮助。

物业管理方案范文9篇

物业管理方案篇1

　　第一章项目物业管理理念

　　一、恒大名都项目概况

　　“恒大名都”南昌市东北，临近市高新开发区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套齐全。项目总占地289亩，总建筑面积421152平方米，共13幢高层住宅，3幢酒店式公寓，1幢高层写字楼，共分三期开发。一期有5栋27层的高层，面积区间从80平方米到160平方米，主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。

　　小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件，创造独具特色的整体景观和空间秩序，塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。

　　恒大名都有超过5200平方米的五星级会所，各项配套设施齐全。

　　恒大名都由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。

　　1、项目优势：13大精品优势，铸造古城奢装生态人居

　　（2）坐拥浐灞咽喉门户，尊享世界生态人居

　　（3）276441万㎡欧陆古典主义，建筑古城稀缺人居

　　（4）法式园林设计理念，沿袭欧陆醇正风情

　　（5）欧陆新古典主义理念，演绎古城人居新标准

　　（6）35500㎡欧陆皇家园林，3000㎡阔景中央内湖

　　（7）7144㎡殿堂级湖畔会所，国际标准星级配套

　　（8）户型面积从60㎡一房到180㎡跃层，产品类型丰富；五明式设计，阳光通透

　　（9）满屋名牌 9A精装

　　（10）国际品牌携手名都，打造高性价比人居

　　（11）恒大地产精品领航中国十强

　　（12）6纵12横路网相织，咫尺都市生活圈

　　位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面276441平米，小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。

　　2、区域的配套环境

　　从城市配套设施来看，相对于名都其他城区，城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台，加之长乐路商圈的崛起，也使得区域的配套日趋完善，在充分满足区域内居民的日常生活需求外，也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。教育——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布项目周边区域。

　　商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈，包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。

　　医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。

　　银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。

　　酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。

　　二、管理服务理念及管理思路

　　按设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：恒大名都住宅小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

　　我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：

　　1、倡导“天天让您满意”的服务理念：

　　我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

　　2、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念

　　社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。

　　我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把恒大名都高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。

　　3、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念

　　在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。

　　科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。

　　三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式

　　“恒大名都”，是专为有识之士和南昌市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节，恒大名都高尚住宅小区未来的

物业管理方案篇2

　　为继续大力推进城市绿化建设，进一步改善城市居住环境，鼓励对无物业管理小区进行绿化改造，根据市政府杭政办函（20xx）153号《关于加强城市园林绿化养护管理的实施意见》文件精神，特制订本以奖代拨实施方案。

　　一、本实施方案所涉及的奖励主体是组织实施无物业管理小区绿化改造的各区政府和相关的责任单位。小区绿化改造以奖代拨每年评比一次。

　　二、凡自筹资金，对无物业管理、绿化档次较低、损坏严重急需整改的小区实施绿化改造的单位，其绿化改造达到一定质量标准的，由市政府按工程量的一定比例一次性予以奖励。对无物管小区绿化改造成绩突出的组织协调单位，由市政府给予一定奖励。

　　三、无物业管理小区绿化改造以奖代拨工作的考核、评比、奖励由市园林文物局组织有关单位进行。各区在对无物管小区绿化进行改造时，先由区绿化办对小区绿化现状进行拍照调查，编制小区改造方案上报市园文局，列入市年度无物业管理小区绿化改造计划。待小区绿化改造完成后，由市园林文物局组织有关职能部门进行考核，按达标考核有关指标评定综合得分。具体达标考核评分办法见附表《小区绿化改造以奖代拨考核评分细则》，总分80分以上为合格。

　　四、由区政府筹集资金进行无物管小区绿化改造，达到绿化改造标准，并经考核合格，对项目决算进行审核后，由市政府按工程量的40％一次性予以以奖代拨奖励。

　　由市园文局组织有关单位，按考核综合得分对各城区当年改造达标的无物管小区绿化改造项目进行评比，按当年绿化改造达标小区数的30％评出优良项目若干个，其中前三名为优秀项目，分别奖励8万元、6万元、4万元；其余各奖励2万元。

　　五、按工程量的40％以奖代拨的奖励资金全部用于弥补区政府实施小区绿化改造项目的支出。在小区绿化改造项目评比中获得的奖励资金，其中5％作为市政府奖励区领导班子的专项资金，80％用于奖励在小区绿化改造工作中作出贡献的个人，15％用于小区绿化改造工作中的各项费用。奖励经费在城市绿化建设专项资金计划中安排。

物业管理方案篇3

　　企业法人地位及法定代表人证明

　　一、法定代表人证明

　　法定代表人资格证明书

　　单位名称：**物业管理公司

　　地址：**省**市**街**号

　　姓名：性别：

　　年龄：民族：

　　职务：技术职称：

　　身份证号码

　　**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

　　特此证明

　　投标单位(盖章)

　　日期：___年__月__日

　　上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

　　二、营业执照

　　三、资质证书

　　四、法人代码证书

物业管理方案篇4

　　物业管理要点

　　物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

　　**物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

　　一、工贸大厦管理

　　工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

　　二、停车塌管理

　　现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

　　服务内容

　　依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

　　一、物业管理顾问服务

　　建筑期间管理顾问服务

　　提供大楼图则专业意见

　　提供大楼设施专业意见

　　提供大楼建材专业意见

　　预估大楼管理运作成本

　　大楼管理进度检讨、停车场管理建议

　　大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

　　建议制定租约条款

　　订定管理守则

　　员工培训计划

　　财务预算

　　用户搬进及装修期间的管理服务工作

　　移交大楼单位与租户程序

　　装修工程及物料运送控制程序

　　保安控制

　　进入控制

　　安全控制

　　(一)、建筑期管理顾问服务

　　1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

　　在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

　　节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

　　在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

　　2、服务内容

　　1)提供大楼图则专业意见

　　就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

　　2)提供大楼设施专业意见

　　就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

　　大楼设施包括：

　　电梯

　　消防设备

　　电气设备

　　照明设备

　　给/排水系统大楼自动化系统

　　垃圾处理设备洗窗机设备

　　后备发电机设备大楼广播系统

　　停车场管理系统等

　　3)提供大楼建材专业意见

　　就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

　　4)预估大楼管理运作成本

　　就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

　　5)大楼管理进度检讨

　　本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

　　分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

　　当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

　　就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够。

物业管理方案篇5

　　为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。

　　一、指导思想：

　　通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

　　二、时间安排：

　　第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17-3月31日

　　第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1-4月20日

　　第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21-5月25日

　　第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26-7月5日

　　第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1-7月30日

　　第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1-9月30日

　　三、组织体系：

　　成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

　　创优领导组

　　组长：李志平

　　副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

　　创优工作组

　　组长：乐奇波

　　副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）

　　组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

　　四、创建工作小组人员分工：

　　项目组：乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。

　　资料组：陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅

　　档案负责人：赵刚

　　负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。

　　协助创优资料的整理、装订、打印等

　　环境组：闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳

　　档案负责人：曹雪

　　经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

　　装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

　　设备组：叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰

　　档案负责人：樊荣章

　　负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

　　负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

　　档案负责人：王振君

　　安全组：闪志明、何湘赣、赵雁峰

　　档案负责人：何湘赣

　　负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。

物业管理方案篇6

　　为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

　　一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

　　1、在业主接房中要积极宣传文明和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

　　2、直接负责高层物业管理的各项工作。

　　3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的.同常巡视和维护工作。

　　4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

　　5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。

　　负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

　　6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

　　7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位积极协调联系解决。

　　8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

　　二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

　　1、每天定时检查电梯的运行情况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

　　2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

　　3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

　　4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

　　5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

　　6、每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

　　7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

　　【篇三：前期物业管理方案】

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理提供日常服务的内容：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明的办理；

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的内容：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　c、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作内容：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　中央控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门提供的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

物业管理方案篇7

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理提供日常服务的内容：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明的办理；

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　3、管家式服务的内容：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作内容：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　中央控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门提供的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

物业管理方案篇8

　　一、绩效考核总则

　　为贯彻按劳分配原则，规范物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金激励制度，通过对职工履行岗位职责情况的评估，将其奖金分配结构与实际工作业绩紧密结合。调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质，推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。

　　二、岗位绩效考核原则

　　1、客观公正、实事求是，考核内容和考核方式公开透明;

　　2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原则;

　　3、谁管理谁考核，并体现权重的原则。

　　三、被考核人员：

　　物业公司经理和职工。

　　四、绩效考核的基本内容：

　　小区物业司绩效考核，分为经理考核和职工考核。

　　(一)、经理考核内容：

　　经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;

　　1、敬业精神考核

　　热爱本职工作，以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。

　　2、工作态度考核

　　有强烈的责任感，以身作则，率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

　　3、领导能力考核：

　　有合理组织工作部署，统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题，提出合理解决方案，做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、激励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。

　　4、工作业绩考核：

　　物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及规章制度落实情况;工作受到上级表彰情况。

　　5、遵规守纪考核

　　带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。

　　6、理论学习考核：

　　物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。

　　7、综合素质考核：。

　　全面考察个人修养和综合素质情况。

　　(二)、职工考核内容：

　　职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度，工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。

　　1、敬业精神考核：

　　热爱本职,安心工作，乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。

　　2、工作态度考核：

　　有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。

　　3、工作能力考核：

　　熟悉小区基本情况，能够胜任本职工作;善于思考问题、研究问题，独立完成所担负的物业管理服务工作;能够出色的完成上级交给的各项任务。

　　4、遵规守纪考核：

　　服从领导，令行禁止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。

　　5、理论学习考核

　　物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。

　　6、团结协作考核：

　　思想作风正派，处理好同志间关系;工作中不计分内分外，主动配合，密切协作，有良好的群众口碑。

　　7、综合素质考核

　　全面考察个人修养和综合素质情况。

　　五、绩效考核时间及方法：

　　1、所有被考评者均采取自我述职报告、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法，在每月的第一周进行上月的绩效考核，并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。

　　2、考核测评打分方法：

　　(1)、物业公司经理测评打分

　　各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个部分组成：

　　第一部分，被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》，分敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;

　　第二部分，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面，分别给被考评者初评打分;

　　第三部分，考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

　　最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分×50%

　　(2)、职工测评打分,

　　各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个部分组成：

　　第一部分，被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》，分敬业精神、工作态度，工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)

　　第二部分，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面，分别给被考评者初评打分;

　　第三部分，考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。

　　j最终成绩=自我评分×20%+民主测评分×30%+考核人综合打分÷2×50%

　　3、考核监督。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核，并对其进行监督。

　　4、试用期职工和临时工不参加绩效考核。

　　六、考核等级和奖金加权：

　　1、A级(优秀级)：90分——100分，上月基本奖金加权10%;

　　2、B级(良好级)：80分——90(不含)分，上月基本奖金加权5%;

　　3、C级(合格级)：60分——80(不含)分，上月基本奖金加权0%;

　　4、D级(不合格级)：60(不含)分以下。.

　　七、考核结果的应用：

　　局属各物业公司，分别实行全员(本局干部职工)年度基本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩，作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。

　　1、绩效考核成绩为A级者，上月奖金分配：

　　月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(10%)]×基本奖金。

　　2、绩效考核成绩为B级者，上月奖金分配：

　　月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(5%)]×基本奖金。

　　3、绩效考核成绩为C级者，上月奖金分配：

　　月奖金=[绩效考核最终成绩%+奖金加权(0%)]×基本奖金。

　　4、绩效考核成绩为D级者，上月不计发奖金。并待岗学习一个月，待岗期间也不计发奖金。

　　5、全年度累计12个A者，年终奖励1000元

　　八、考核纪律：

　　1、各小区物业经理要认真组织，绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者，一经发现，除单位重新考核外，将依据情节轻重，给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。)

　　2、每位职工在民主测评打分时，要做到实事求是、客观、公正，慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者，一经查实，将给予扣发一个月奖金直至下岗处理

　　3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区，将给予扣发经理当月基本奖金20%的处理。

物业管理方案篇9

　　一、公共设施设备治理

　　1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。治理措施

　　(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等治理制度。

　　(2)配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证上岗。

　　(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

　　(4)建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。

　　(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

　　(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

　　(7)消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种题目。

　　(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

　　(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

　　(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排挤管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。

　　二、安全治理

　　1.治理目标

　　(1)确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。

　　(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进进。

　　(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

　　2.建立交互式联动治安网络

　　(1)在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

　　(2)遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员可在1至3分钟内到达现场进行支援。

　　(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指导员，定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

　　3.紧急情况下的应急处理措施

　　(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

　　(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

　　(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

　　(4)治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

　　三、装修治理

　　1.日常装修治理

　　(1)治理处安排职员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。

　　(2)跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，安全治理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

　　(3)安全治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。

　　(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

　　(5)安全治理组负责装修日常安全工作。

　　(6)与业户和施工队负责人签订安全责任书。

　　(7)装修材料按指定时间进进，安全治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁进内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，经批准后在治理职员监护下，方可作业。

　　(8)安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。

　　(9)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

　　四、消防治理

　　1.消防组织机构的建立

　　(1)治理处负责建立消防安全小组。

　　(2)治理处主任为消防安全负责人。

　　(3)治理处其他职员为义务消防员。

　　(4)安全治理主管为专职安全监视员。

　　(5)日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。

　　(6)治理处负责制定组织机构图及职员职责。

　　2.建立各项消防制度

　　(1)消防检查制度。

　　(2)专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监视、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理处主任审核。

　　(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。

　　(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

　　(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

　　(6)治理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。

　　3.防火措施

　　(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

　　(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排施工。

　　(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

　　(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

　　(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

　　(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

　　(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

　　(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

　　4.消防知识培训

　　(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。

　　(2)治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情况须具体记录。

　　(3)治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

　　(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行

　　在活动记录中登记并整改。

　　(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。

　　5.消防设备治理

　　(1)治理处负责建立消防档案。

　　(2)治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

　　(3)制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。

　　(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。

　　(2)消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的题目，及时调整、纠正并验证其结果。

　　五、车辆治理

　　1.小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区安全治理员负责治理，车辆可以随时进出、停放。

　　2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进进停车场。

　　3.车辆进进：车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后方可进进。

　　4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

　　5.驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。

　　6.治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。

　　7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。

　　六、清洁治理

　　1.职员配置及分工详见岗位架构图(略)。

　　2.工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

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