物业管理制度15篇
随着社会一步步向前发展，制度使用的情况越来越多，制度一经制定颁布，就对某一岗位上的或从事某一项工作的人员有约束作用，是他们行动的准则和依据。拟定制度的注意事项有许多，你确定会写吗？以下是小编帮大家整理的物业管理制度，希望能够帮助到大家。
物业管理制度1
岗位职责：
1、直接上级:项目经理。
2、做好本班各种质量登记处的记录、反馈。
3、对日常工作进行自检和互检,做好标识。
4、坚守工作岗位,按规定着装并佩戴工作证,仪表端庄,精神饱满,全天候热情为经营者及业主服务。
5、管理好各机电设备正常运行,保证市场用电设备每天都处于最佳状态,为经营者及业主创造理想的生活环境。
6、重要机房严格遵守门禁制度,保持室内卫生整洁。
7、负责市场的各项设备及管道的保养和维修,每天必须进行日常的清洁、保养和巡视检查,并做好保养记录。
8、积极参与改造完善公共设施及配套设施,对经营者及业主的装修咨询提供技术上的建议和监督工作。
9、发现用电设备运转过程中的异常现象,要立即报告上级,对突发性故障应以最快时间修复,减低对经营者及业主工作生活的影响。
10、坚持修旧利废,控制能源降低成本,提高效益,热情为经营者及业主提供优良服务。
11、服从分配,工作认真,完毕有记录。
12、讲文明,有礼貌,接受监督,经营者及业主投诉立即解决,重大问题立即向上级报告。
13、努力学习业务知识,熟悉图纸资料,提高工作能力、应变能力。
物业管理制度2
一、弱电机房防火制度
1.机房重地严禁无关人员禁止入内。
2.设备安装必须符合防火要求。
3.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆及其它与工作无关的物品。
4.用过的废纸、过期的文件或其它可燃物要及时清理。
5.经常进行防火安全检查,定期对设备进行清理、检查、保养。
6.下班前要对所有房间进行消防安全检查,切断应切断的电源,关闭门窗,方可离开。
二、电话总机房防火制度
1.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆和本机无关的物品,无关人员严禁入内。
2.严禁用汽油清洗机件。
3.室内电器设备要有专人负责,定期检查维修各种电源插销,必须要有明显标志。
4.值班人员要坚守岗位,精神集中,不得擅离职守,要不断巡视,做好纪录。注意各种部件的运转情况,发现异常及时处理。
5.保持室内清洁,走道畅通,灭火器材存放位置不得随意挪动。
6.消防器材放置在指定地点,严禁随意移动,机房人员必须熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起火灾。
7.离开机房时,应关闭照明设备,确认无问题后方可离开。
三、电传、打字、复印室防火制度
1.电传、打字、复印室内(包括商务中心)禁止吸烟,并用中英文制作标牌贴出。
2.室内工作人员要及时清理电传纸条等易燃物品。使用电器设备不得超负荷,插头(接头)线路绝缘要良好。
3.工作人员下班前要对整个房间进行安全检查、关闭电源、门窗后方能离开。
4.工作人员要熟记灭火器材的存放位置和使用方法,经常保持其清洁灵敏,并不得随意挪动。
四、消防泵房防火制度
1.严禁非工作人员进入泵房,泵房内不准私人会客。
2.严禁携带剧毒物品进入泵房。
3.泵房内严禁吸烟。
4.泵房内不得随意使用明火,必要时需经保安部同意办理动火手续后方可使用。
五、电梯机房防火制度
1.电梯机房内严禁吸烟,禁止存放各种油料、纸张和易燃、易爆物品,严禁兼作库房和其它工作间用。
2.机房、梯箱顶部和梯井底部要定期清扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。
3.严禁使用汽油等易燃液体清洗机件,使用可燃液体清洗机件时,应采取有效措施,以防着火,擦布等要妥善处理好,不得乱扔乱放。
4.严禁未经批准动用明火作业,如需明火作业时应经部门主管签字认可后,到保安部领取动火证后,方可作业。
5.消防器材应放置在指定的位置,严禁随意移动,机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起小火。
6.电梯机房内严禁无关人员入内。
六、锅炉房防火制度
1.房内禁止喝酒、睡觉,严禁无关人员入内。
2.工作人员要坚守岗位,必须遵守锅炉房的安全操作规程,严禁擅离职守。
3.禁止在锅炉房附近堆放易燃、易爆物品,不准在锅炉房内存房和分装易燃、易爆物品及烘烤衣物。
4.要经常检查、测试安全阀、气压表、水位计等,保持灵敏有效。
5.对锅炉房的炉体、各种管道、阀门、烟道、水位表等,做定期检查记录在案,发现有裂缝、空隙或漏热等不良情况,要立即报告工程部进行检修,必要时,先切断电源、煤气。
6.建立岗位责任制,严格执行,逐级逐人逐项落实,做到层层把关,严格执行交接班制度,每班做好检查纪录,防止因错误操作或失职而发生重大事故。
7.工作人员必须能熟练使用各种灭火器材,消防器材应放置在安全可靠位置,不准随意挪动。
8.锅炉房内气体管道阀门及喷油管是重点防火部位,应加强管理,发现问题及时修复
9.一旦锅炉房发生火警,立即关闭供气阀门及电源。
10.密切跟消防控制中心联络并汇报最新情况。
11.一旦大楼起火,值班人员应坚守岗位,听候指挥部的指令。
七、变、配电室及发电机房防火制度
1.室内严禁吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆物品,以及与本室无关的一切物品,严禁在室内会客,无关人员严禁入内。
2.值班电话要保持畅通,发现危险情况要及时果断处理。
3.值班人员班前、班中禁止饮酒,勤听、勤看、勤闻、勤检查设备,逢节假日要全面检查,确保供电安全。
4.严禁用汽油、煤油等易燃液体擦洗设备。
5.保持室内清洁,走道畅通,禁止在门口、走道等处堆放物品。
6.消防器材应放置在指定地点,并掌握消防器材的使用方法。
7.有火情时,应听从灭火指挥部的命令,及时切断电源,投入紧急发电运行。
8.当班时,遇有火情应首先通知消防中心,并采取措施,以防火势蔓延,当接到火警通知时,应按预定安排各就各位。
八、天然气调压站防火制度
1.站内严禁吸烟和明火作业,无关人员严禁入内。
2.工作人员必须严格遵守安全操作规程和交接班制度,经常检查站内设备有无漏气现象,发现问题及时排除并报告。
3.对各种仪表设施要定期检查,节假日期间要重点检查,责任到人,确保安全。
4.室内要铺设胶皮地面,以防打火引起火灾。
5.应在调压站附近明显处设置'严禁烟火'标志。调压站周围严禁使用明火,要经常打开窗户,保持站内空气流通。
6.严禁在调压站内拉设临时电路,配备的电器设备(包括电灯)应采用防爆装置等。
7.站内配备的灭火器要放在明显易取处,保持清洁,不准随意移动和损坏。
8.应掌握调压站内煤气报警器的使用方法,发现问题及时报工程部修理。
9.为了保证维修安全,配备防静电工作服、工作鞋。
10.如发现火警,立即通知天然气公司,并关闭燃气阀门。
11.如果楼内发生火警,工程部应根据灭火指挥部的命令
,关闭调压站天然气阀门,并坚守岗位,以备作进一步协助。
九、危险品库防火制度
1.除执行一般库房的防火制度外,应严格执行《化学危险物品管理条例》等有关规定。
2.性质特别危险的物品,必须单独储存,性质互相抵触的、灭火方法不同的物品,应分开隔离储存。
3.遇水发生危险的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇热分解自燃物品应储存在阴凉、通风的库房内。
4.对存放的物品必须定期进行检查,如发现包装容易不良破损、残缺及物质变质分解等情况,应立即采取措施。
5.定期检查库房内电气、照明设备,做好修理、更换工作。
6.在库房内开启装有易燃、易爆物品的容器时,严禁使用能够产生火花的工具。
7.库房区域严禁明火。
十、车库、车场防火制度
1.按时清扫车库、车场地面上的垃圾和废弃物,以防遇有火种发生火灾。
2.车库、车场禁止堆放各种包装物及汽油等其它易燃品。
3.禁止将擦车用的油棉丝和车内脏物往车库或车场里乱扔乱倒,要放在加盖的金属桶内,并定期清理。
4.禁止在车库、车场内维修、保养车辆。
5.车库、车场内严禁吸烟。
6.司机要按顺序停放车辆并保持距离,不准在通道上停车。
7.出现火情要及时疏散车辆,并组织扑救,迅速报警。
8.每个司机要熟练掌握灭火器材的使用方法。
十一、更衣室防火制度
1.严禁吸烟,杜绝一切火种。
2.更衣柜内禁止存放易燃、易爆物品。
3.不得在室内乱丢纸张及其它可燃品。
4.不准乱拉临时线及在室内使用任何电热器具。
十二、库房防火制度
1.库房应设专人负责防火工作。
2.库房内严禁吸烟和使用明火,且严禁携带火种进入库房。
3.物品入库时认真检查是否带有火种,特别是对草、纸及布包装的物品,需严格检查,如有可疑应另行存放,进行观察。
4.库房内的照明灯具及其线路应按照电力设计规范,由正式电工安装、维修,引进库房内的电线必须安装在金属或硬质难燃塑料套管内,禁止乱拉临时线。
5.库房内不准使用碘钨灯、电炉子、电烙铁、电钟、交流收音机和电视机等电器设备,不准超负荷作业。
6.每年至少要两次对库房内的灯具、线路等设备进行检查,发现因电线老化、破损、绝缘不良可能引起打火、短路等不安全因素,必须及时更换、维修。
7.物品应按'五距'要求码放:
a、顶距:货垛距顶五十厘米;
b、灯距:货距灯五十厘米;
c、墙距:货距墙五十至八十厘米;
d、柱距:垛与柱子十至二十厘米;
e、垛距:货与垛之间为一百厘米,主要通道宽度不应小于一点五米。
8.要保持库内通道和入口畅通,消防器材要放在指定地点,不得随意移动,在消防器材一米范围内不得堆放物品。
9.库房内不准设办公室、休息室,不准住人,不准用可燃材料搭建隔层。
10.工作人员必须熟悉消防器材放置地点,掌握消防器材的使用方法,负责报警和扑救初期火灾。
十三、餐厅防火制度
1.在餐厅服务中,要注意宾客乱丢弃未熄灭的烟头、火柴梗;收台布时防止夹带火种而引起险情;在清理垃圾时,要将烟缸里的烟头用水浸湿后,再倒入垃圾桶。
2.餐厅的出入口及通道不准堆放物品或堵塞,且保持畅通;所有门钥匙要有专人管理,以备一旦发生紧急情况时使用。
3.餐厅要对各种电器设备经常检查,发现问题及时报修。
4.服务人员要掌握灭火器材的使用,在发生火灾时,按指令疏散客人并积极参加扑救。
十四、中控室防火制度
1.室内线路、电器设备的安装要符合防火要求。
2.室内禁止乱拉、乱接临时电线和使用电加热器具。
3.室内禁止吸烟和使用明火。
4.严禁在室内堆放、存放易燃易爆物品。
5.定期对机器设备进行维护保养,擦拭机器不得使用易燃液体。
6.严格按规程操作,设备出现故障时,立即通知专业人员予以排除。
7.保持室内卫生,做好防尘、防静电工作。
物业管理制度3
大厦物业客服部交接班管理制度及规定:
1、制度
1.1时间统一标准化,填写各项记录和交接班记录,必须按国家标准时间统一计时。
1.2填写内容明朗化。必须将所要交接的问题的原因、经过、结果填写清楚。
1.3本班所发现或发生的重大问题,已处理的、未处理的都应该交接,便于接班人接着工作。
1.4上级的指导,命令必须交接,便于上传下达,保证其权威性及持久性。
1.5办公用品、通讯器材、资料、样板间钥匙等公用物品及保管应仔细登记,当面验清交接。
1.6交接班应按时,无特殊情况,交班人必须将未处理的事务处理完毕,才能离开。
2、规定
2.1值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班,因故不能值班者,必须提前征得上级领导的同意,并安排调班、顶班。
2.2交接班人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交接。
2.3交接班的准备工作包括:未完成的工作、领导下达的新的工作指令、公共区域的维修情况等,交接时,交接人员应在值班日志上签字。
2.4在下列情况下不得交接班:
⑴在重大事件或紧急事件未处理完的情况下。
⑵重大设备启动或停机时。
⑶交接班准备工作未完成时。
⑷接班人员有喝酒迹象或其他神志不清现象,且又未找到顶班人时。
物业管理制度4
岗位职责：
1、直接上级:护卫主管。
2、认真做好交接班质量记录,按时交接班。上岗前按市场物业管理处的要求整理好自己的仪容仪表,热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的各种设备。
3、服从命令,听从指挥,坚决执行上级的一切指示,做好各项安全工作。
4、对日常安全工作进行自检。
5、熟悉当值岗位的地形地物,熟悉市场的基本情况(包括楼层结构、消防、监控等器材与经营者及业主入住情况等)。
6、巡查市场各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。
7、巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少,供水、供电系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。
8、查看是否有可疑人员、可疑情况等,对在巡查中发现的重大情况或重大问题,必须立即上报,按规定和管理权限作相应的应急处理。
9、巡查施工人员是否佩带临时出入证,是否按装修管理规定要求、规范施工(特别是动火施工),是否有非该作业区域的人进入,是否有乱扔装修垃圾等情况。
10、消防通道是否畅通,有无侵占公共部位现象,电梯运行是否正常。
11、管理好市场内的安全标识。
12、严禁以任何形式向经营者及业主索要财物、小费。不得无故脱岗、离岗。
13、完成领导交办的其他任务。
物业管理制度5
第一章总则
第一条目的：为配合公司的发展目标，提升员工素质，增强员工对本职工作的能力及对企业文化的了解，有计划的充实其知识技能，发挥其潜在能力，更好的服务于本职工作，特制订《培训管理制度》（以下简称本制度），作为公司进行人员培训实施及管理的依据。
第二条适用范围：凡公司所有员工的各项培训计划、实施、督导、考评等，均依本管理制度执行。
第三条权责划分
1、行政人事部权责划分
（1）制定、修改公司培训管理制度
（2）拟定公司年度培训计划工作
（3）联系、组织公司年度培训计划各项课程的实施
（4）检查、评估培训的实施情况（
5）管理、控制培训费用
（6）对各项培训进行记录，并对相关培训资料进行存档
（7）追踪、考核培训效果
2、部门、小区权责划分
（1）呈报部门、小区培训需求计划
（2）收集并提供相关的专业培训信息
（3）配合部门、小区培训的实施和效果反馈、交流工作
（4）确定部门、小区内部培训授课人选，并配合、支持内部培训工作的开展
第二章培训管理
第四条培训安排应根据员工工作岗位职责，在自觉自愿的基础上尽量做到公平合理。
第五条公司所有员工，均有接受培训的权利和义务。
第六条公司培训规划、制度的制定与修改，培训费用的预算、审查与汇总呈报，以及培训记录的登记与资料存档等相关培训事宜，以行政人事部为主要权责部门，各部门、小区均有提出改善意见、建议，配合执行的权利与义务。
第七条公司培训的实施、效果反馈及评价考核等工作以行政人事部为主要权责部门，并对全公司的培训执行情况负有督导呈报的责任，各相关部门、小区应给与必须的协助。
第八条各部门小区应根据各自业务发展的需求，确定部门、小区培训计划，并反馈给行政人事部统筹规划。
第三章培训体系
第九条新员工入职培训
1、培训对象：公司所有新进人员
2、培训目的：协助新人尽快适应新的工作环境，尽快进入工作状态
3、培训方式：公司集中进行培训
4、培训内容：公司简介（公司的发展情况、组织架构、企业文化、各部门分布及职能介绍等）、公司制度等。
第十条内部培训
1、培训对象：全体员工
2、培训目的：依靠公司内部力量，最大限度的利用公司内部资源，加强公司的内部沟通与交流，在公司内形成互帮互助的良好的学习氛围，丰富员工的业余学习生活。
3、培训形式：在公司内部以现场指导、讲座、研讨会、交流会的形式开展。
4、培训内容：涉及管理类、写作类，相关规章制度交流类、各岗位职业技能培训多个方面，及员工感兴趣的知识、信息等。
第十一条外部培训
1、培训对象：全体员工
2、培训目的：依靠外部专家力量，提升从业人员在本职工作上所应具备的专业知识，技能技巧，以增进各项工作的完成质量，提高工作效率。
3、培训形式：参加外部公开课、交流研讨会、或请相关专家在公司内部授课。
4、培训内容：涉及专业技术知识、行业法规、管理方法、领导技能、经营理念、人力资源管理、企业战略性、发展性等相关内容。
物业管理制度6
一、物业管理制度
（一）安全职责
1、严格执行公司的各项管理制度；
2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督；
3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察；
4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导；
5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故；
6、建立健全和管理好系统档案资料；
7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训；
8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作；
9、完成领导交办的其他任务
（二）护卫岗位职责
1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整；
2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人；
3、。上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全；
4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获；
5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失；
6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用；
7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理；
8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录；
9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况；
10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录；
11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查；
12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记；
13、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责；
14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况；
15、认真完成领导交办的其他任务。
（三）门岗、巡逻岗位职责
1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序；
3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内；
4、熟悉小区内住户的基本情况；
5、做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确；
6、严格执行24小时巡逻制度；
7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行；
8、对于进入小区内的'陌生车辆认真登记方可进入。
二、物业管理的目标
所谓物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
对物业实行企业化、经营化管理，就是为了克服旧体制的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。具体来说，是为了实现下述目标：
创造安全、舒适、和谐的居住环境；
发挥物业最大的使用价值；
使物业尽可能保值、增值。
三、物业管理涉及的组织
1、业主大会
业主是指物业内房屋和相关设施的所有权人。业主大会则是由物业内的业主所组成的。
按照有关规定，业主大会必须有超过半数以上投票权的业主出席方能进行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
业主大会的职权包括：
选举、罢免管委会的组成人员。
监督管委会的工作。
听取和审查管委会的工作报告。
决定物业内关于业主利益的重大事项。
修改业主公约。
改变和撤销管委会不适当的决定。
批准管委会章程。
2、管委会
管委会是物业管理委员会的简称，是在房地产行政主管部门指导下，由物业内的业主和使用人选举的代表组成，代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。
3、物业管理企业
物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。
物业管理制度7
一、卫生清洁达标标准
1.住宅楼总体清洁服务
(1)清理大厦内所有垃圾到垃圾转运站 每天2次
(2)清洁垃圾桶 每天2次
(3)清洁所有告示牌、橱窗及指示牌 每天1次
(4)清洁所有出口大门 每天2次
(5)清洁所有手印及污渍(包括楼梯、墙壁、防烟门) 每天1次
(6)清洁所有扶手、栏杆 每天1次
(7)清洁照明灯及灯罩 每周1次
(8)拖擦地台、云石、大理石表面 每周1次
(9)清洁所有楼梯及窗户 每天1次
2.人行楼梯卫生
(1)扫净及拖抹所有楼梯 每天1次
(2)洗擦扶手及栏杆 每天1次
(3)洗擦楼梯表面 每月2次
3.高层住宅出入口大堂卫生 (1)扫净及洗刷大堂出入口地台及梯级 每天2次
(2)清洁大堂入口所有玻璃门窗 每天1次
(3)抹净大堂内墙壁、镜面、公布牌表面 每天1次
(4)大堂总服务台、地脚线抹尘 每天1次
(5)清洁大堂天花板 每月1次
4.电梯卫生
(1)打扫电梯厢、电梯厅地面 每天3次
(2)清擦电梯门及指示板表面 每天1次
(3)电梯厢壁、通风口及照明灯清洁 每天1次
(4)电梯厢壁、电梯门框并上保护剂 隔天1次
(5)电梯槽底清理垃圾及电梯缝清洁 每天1次
(6)清擦电梯厢天花板表面 每周2次
(7)擦抹电梯厢监视器探头 每天2次
5.天台卫生
清洁打扫天台卫生 隔天1次
6.住宅楼外围卫生
(1)外围清扫 每天环绕数次
(2)垃圾站清理 每天2次
二、清洁卫生公约
为保持本小区清洁卫生，各业主、住户和进入本区的其他人员共同遵守，互相监督，特定如下公约：
1.各业主、住户须使用垃圾袋，于早上8点、午后2点投入垃圾桶内，高层业户于每天晚上将垃圾袋投入垃圾桶内，以便保洁员清运，不准把垃圾长时间摆放在门口、走廊或楼梯间。
2.严禁任何人员在小区内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳，违者罚款 元。
3.不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便，违者罚款 元。
4.禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，业户应负全部修理费用。
5.小区内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖指路牌、广告牌等，违者负责清除和粉刷费用；如属小孩所为，则由家长负责。
6.养宠物必须符合政府的有关规定。
7.业户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于走廊、楼梯道及公共场所。
8.区内商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地，应在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇孳生地。
9.业主、住户不得向室外(即窗外或阳台外)倾倒污水、抛丢纸屑、烟头、杂物等，违者罚款 元。
10.凡违反以上规定者，物业管理处有权根据政府有关卫生管理规定或城市管理规定给予处罚，或在公共场所公布其行为。
三、业户保洁要求
1.严禁随地吐痰，随地丢果皮、烟头、废物、杂物，随地倾倒垃圾(业户的生活垃圾须装入袋中按时放到指定地点)。
2.不准随地大小便(小孩随地大小便，追究家长的责任)。
3.不准饲养宠物、“三鸟”和家禽。
4.不准乱竖广告牌，乱贴标语、广告、启事。
5.不准乱堆建筑垃圾和建筑材料。
6.严禁搭建各类违章建筑。
7.不准在公共场地、花木上拉绳晾晒衣物。
8.不准攀登、涂污园林雕塑小品。
9.严禁从楼上往下抛撒杂物、泼水。
10.严禁在楼梯间、通道、屋面、平台等处堆放垃圾杂物。
四、管理处主任巡检制度
为完成物业公司下达的目标管理责任制，加强部门内部各项管理工作，指导和协调内部人员工作要求和工作关系，管理处主任对各项工作有必要进行检查和监督，使小区楼宇管理工作更加富有成效。
1.管理处主任对物业公司经理进行负责，具体负责分管住宅楼区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、绿化美化、日常维修等管理工作。
2.管理处主任每月必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。
3.管理处主任负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。
4.管理处主任应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促楼管员或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。
5.管理处主任应对各项管理工作高标准、严要求，除每个月定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。
6.管理处主任负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求楼管员或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。
7.管理处主任每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与楼管员、清洁工、绿化工、维修工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。
五、楼管员卫生检查监督制
为了强化楼管工作，提高管理人员工作水平，提倡优质服务及严谨管理作风，创造文明、整洁、美观、舒适的生活环境，特制定本标准。
1.楼管人员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度，热爱楼宇管理工作，热心为业户服务，团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。
2.楼管员应对管辖房间的业户情况以及对楼层公共区域设施的使用情况了如指掌，对环境清洁卫生、绿化区域常青负全面责任。
3.楼管员应不定期走访业户，虚心听取业户意见和建议，做好业户走访记录，增强与业户之间的良好关系，取得用户的理解、支持、配合与信赖。
4.楼管员每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、公共区域的清洁卫生，以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告监控总值班，并督促及时解决。
5.妥善保管业户登记表、装修报告及各类档案资料，建立健全业户档案。
6.为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，楼管员每天应全面检查两次，填写检查登记表。将检查结果填入考核表格内，每月总结一次，报管理处主任评定，考核结果与月份工资挂钩，做到“奖勤罚懒，奖优罚劣”。
7.每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则。
8.组织员工参观学习先进单位在清洁、卫生、绿化等方面的做法和经验，取长补短，不断改进日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清洁标准。
六、清洁工日常工作程序
1.工作范围
物业公司管辖区域住宅区的清洁。
2.作业程序
(1)室内部分
①早晨 ～ 清扫底层单车房和楼道口。
②上午 ～ 清扫、拖抹楼道，清洁墙面，清扫天花板、雨篷，清洁水池，清运杂物。
③下午 ～ 擦抹扶手、电子门、信报箱、电表箱、窗户、消防栓、管、开关、灯具等。
(2)室外部分
①早晨 ～ 清扫马路、草地、公共场地、停车场各一遍；清运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗。
②上午 将垃圾拖运到中转站上车，并清洗中转台和排水沟以及各自的手推垃圾车，值班员用喷雾器对中转台及周围地面消杀喷药。
③对各自责任区内的马路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水沟等全面清洁，每小时循环一遍。
④下午 ～ 清运各责任区垃圾池、箱内的垃圾，清洗垃圾中转台，并消杀喷药；清洗垃圾池或箱，对各自责任区进行保洁，每小时循环一遍。
⑤公共场所，如中心花园、大门口、综合超市周围、停车场等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清洁工值班保洁。
3.标准
符合《清洁工作检验标准》。
物业管理制度8
1.目的
确保绿化植物的正常生长,为植物绿化养护工作提供指引,保持优美、舒适的生活环境。
2.范围
适用于公司各管理处的绿化养护管理工作。
3.定义:
无
4.职责:
部门/岗位工作职责频次/时间
品质管理部负责制定绿化养护作业流程及检查标准,监督指导各管理
处绿化养护工作。每季度至少巡视检查一次。
管理处经理负责管理区域内绿化养护计划方案的实施,并可根据自身
特点制定相应的养护方案,并巡视监督养护情况。每半月至少巡视检查一次。
环境负责人负责审核落实养护计划,并指导、监督、抽查各绿化岗位
工作情况。每周至少巡视检查两次。
绿化负责人负责制订绿化养护工作计划,现场日常绿化养护工作监督
管理,巡视各岗位工作情况。每天至少巡视检查一次。
5.方法及过程控制:
5.1绿化植物分类
5.1.1乔木:指有明显主干,生长高度能超过2米以上的树木。
5.1.2灌木:植物明显主干,生长高度在2米以下的树木。
5.1.3地被植物:贴地或匍匐生长的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。
5.2绿化植物的移植、种植
5.2.1绿化植物的种植宜在雨水充足,植物生长旺盛的季节进行(3--8月份)。
5.2.2种植树木时,需综合考虑树冠、树干等大小,留置适当的土球,保证有足够的根系。
5.2.3绿化植物移植时,应切断主根,尽量保持足够的须根,以使其能迅速恢复生长。
5.2.4为了减少蒸发,保持植物体内有足够的水分,在移栽树木时,一般要去掉三分之二的枝叶。对须根少或难成活的树木,要剪掉所有树叶,只保留树干。
5.2.5移植草皮时,在每块之间须保持适当的空隙。
5.3浇水
5.3.1园林植物的浇水,应遵循'不干不浇、浇则浇透'的原则进行。
5.3.2室内盆栽植物,应每周喷淋叶面,并用湿毛巾擦拭,每次浇水后,及时清洗垫盆。
5.3.3室外植物的浇水时间,应根据天气状况和季节而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后浇水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前浇水。
5.3.4刚修剪过的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待伤口愈合后再浇水。天气干旱,必须浇水时,应避免把水浇在伤口上。
5.3.5视情况对室外植物浇淋叶面,除去表面灰尘。
5.4日照
5.4.1室内盆栽植物,每周移至室外无直射阳光处,接受一周左右光照。
5.4.2草坪是喜光性植物,应保持足够的阳光。草坪生长过密时,要经常修剪。对于墙角阴暗角落,可种植荫生藤本花木。
5.5修剪
5.5.1乔灌木应保持美观的形状,枝条无杂乱现象。
5.5.2绿篱花球必须形态明显,无突出长枝。
5.5.3草坪高度应保持在8cm左右。立春前进行较低修剪,一般保留草茎10--15mm为宜,剪完后要用铁耙除去枯叶死草;立秋前修剪的高度为草长的一半为宜;立冬前修剪高度为草长三分之一,以巩固草根的生长。每次修剪后,对用剪草机不能剪到的树边、墙角等部位,应用割灌机割边。
5.5.4现场绿化养护过程中所需的各种园林机械的具体操作方法,按《园林机械操作养护作业指导书》执行。
5.6松土施肥
5.6.1天津土壤多为盐碱土、、贫瘠、干旱、易板结。在新植树木时,尽可能加入有机肥,改良土壤。
5.6.2花坛应每月松土,并结合施肥(以复合肥为主)一次。
5.6.3施肥应以复合肥为主,并避免洒落在叶面上,灼伤叶面。
5.6.4每周施肥后应立即浇足够的水,使肥料迅速溶解,渗入地下。
5.6.5对盆栽植物,可先将肥料(尿素、钾肥)溶解,再喷雾到叶面上,浓度控制在0.1-1‰之间,也可直接喷洒罐装叶面肥。
5.7病虫害防治
5.3.7.1应遵循'预防为主,综合防治'的原则,每月进行一次全面的预防性消杀。各管理处可根据具体情况安排,但至少两个月需进行一次。
5.3.7.2对严重的病虫害,应连续多次消杀,直至植物恢复正常生长。
5.3.7.3管理处在对各种植物进行消杀作业时,具体操作办法按《消杀作业控制程序》执行,每次绿化消杀作业后填写《消杀(毒)工作记录表》,并负责对每次绿化服务供方的现场消杀效果进行总结评估并编写《工作评估报告》。
5.8绿化接管
5.8.1管理处绿化负责人(外包的须会同供方现场负责人)检查工程养护质量。
5.8.2 接管前绿化施工单位须准备的资料:与地产合同复印件、地产验收合格书(必须有相关人员签字)、验收移交表、绿化竣工图和苗木清单。
5.8.3管理处负责人签字、盖章。现场养护质量不达标的,记录并限期整改,并知会地产客户中心或返修组。
5.8.4 管理处正式接管自行养护,或视情况分包给绿化服务供方。
5.9绿化养护的各种具体作业方法执行相关作业指导书及质量记录
5.9.1管理处绿化负责人在绿化养护管理工作中,具体操作办法参考《绿化作业指导书》执行。
5.9.2管理处绿化负责人在对日常养护工作进行检查时,具体标准参考《绿化工作检查标准》。
5.9.3管理处绿化负责人在对日常绿化养护工作进行检查时,须每日填写《绿化效果每日检查记录表》,并每月编写《工作评估报告》。
5.9.4管理处经理、环境负责人在日常检查绿化养护工作时,须填写《管理人员巡视记录表》。
5.9.5管理处绿化负责人日常组织养护人员对植物进行消杀作业时,须填写《消杀(毒)工作记录表》,并编写《 工作评估报告》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h02-01《绿化作业指导书》
tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《绿化工作检查标准》
tjzzwy
7.5.1-h02-02《园林机械操作养护作业指导书》
tjzzwy7.5.1-h03《消杀作业控制程序》
7.质量记录和表格
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《绿化效果每日检查记录表》
tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人员巡视记录表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消杀工作记录表》
物业管理制度9
一、凡是校区范围内所有人员,均须遵守本规定。
二、搞好校区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务,要树立'爱护绿化、讲究文明'的社会风尚。
三、设立专业绿化养护班组,对校区范围内的绿化,苗木进行管理、培植,负有美化校区的责任。
四、严禁毁坏花木,踏草坪。严禁在绿化地内堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意开挖绿化地,停放自行车、人力车、助动车、摩托车。严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥。装修要文明施工,不准在绿化地带丢放建筑垃圾。
五、严禁在树木、绿化地带内设置各种广告标语牌,未经同意,不准在绿化带空地上设管线,迁移和损坏树木,花草。
六、提倡增设校区景观。阳台盆景要有保护架等安全措施。严禁楼上向下乱扔杂物、泼污水等不文明行为,对教育无效者除责令清扫干净外,并上报有关部门处理。
七、严禁偷、摘花草,轿车、出租车禁止驶入草坪。
物业管理制度10
1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。
2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。
3.内容:
3.1洗地机:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。
3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。
3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。
3.1.2注意事项:
3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。
3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。
3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。
3.1.3保养工作:
3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。
3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。
3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。
3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。
3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。
3.2.2注意事项:
3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。
3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。
3.2.3保养工作:
3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。
3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。
3.3吸水机:专用于清除积水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。
3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。
3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。
3.3.2注意事项:
3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。
3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。
3.3.3保养工作:
3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。
3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。
3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。
3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。
3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。
3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
3.4.2注意事项:
3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。
3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。
3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。
3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。
3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。
3.4.3保养工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。
3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。
3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
3.5.1.2开动机身电源开关。
3.5.1.3冲洗计划好的地方。
3.5.2注意事项:
3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。
3.5.2.2使用后必须将水管水放清。
物业管理制度11
物业程序文件
--住宅物业装修管理控制程序
1.0目的
通过对装修各过程的管理和控制,确保装修按规范的顺利进行。
2.0适用范围
适用于物业服务中心所辖住宅类物业的装修管理。
3.0职责
3.1物业服务中心总监、经理负责装修申请的最终审批。
3.2物业服务中心客服部、工程部、礼宾部负责装修申请的审核。
3.3物业服务中心客户部负责受理装修申报及装修资料的收集、整理、跟踪、归档。
3.4物业服务中心工程部负责对相关工程进行技术监督、检查、验收。
3.5物业服务中心礼宾部负责对装修单位的消防、安全、装修人员出入等的监管。
4.0工作程序
4.1装修管理的依据:建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《业主规约》《服务手册》。
4.2装修管理的控制包括:装修申报、审批、装修过程监理(含违章处理)、装修验收、退还证件(押金)及装修档案归档管理等。
4.2.1装修申报
4.2.1.1装修申报及办理流程按《装修办理流程图》进行。
4.2.1.2根据《装修办理流程图》,客服助理对业主/装修负责人的装修申报并查验其申报材料是否齐全,资料包括:
a、图纸包括:平面布置图、拆墙示意图、管道改变图、电气分布图及配电系统图、复式改建图(单元房或不改动的不必提供)、天花布置图、防水施工方案(改动洗手间需提供);每张图纸均需签名确认。
b、装修单位证件包括:施工单位营业执照、资质证书复印件并加盖红章。
4.2.1.3查验资料无误后,请业主/装修负责人详细填写《装修申请表》,并签署《装修施工承诺书》。
4.2.1.4提交资料完毕后,由客户助理负责知会业主/装修负责人,在资料符合情况下,装修审批全过程不超过三个工作日;如资料不符合需重新补办手续,具体情况,请业主/装修负责人回去等候通知。
4.2.2装修审批
4.2.2.1客户助理将收集的装修资料整理并登记在《装修办理跟踪表》,并于当日提交到客户部经理处进行审核并加署意见,于次日交工程部经理/礼宾部经理处审核并加署意见,次日下午交物业服务中心总监、经理处进行最终审批。
4.2.2.2资料不符合:在各环节审核、审批过程中,如有问题,则退回客户组,由专人负责与业主联系,并请业主/装修负责人进行修改后,重新走流程。
4.2.2.3资料符合:由专人跟踪,并在三个工作日内控制审批流程,并负责通知业主前来办理装修手续。
4.2.2.4客户助理负责填写《装修许可证》,并填写装修申报内容及期限,上报并盖章。
4.2.3装修过程监理
4.2.3.1装修缴费、办证
a、业主/装修负责人在客服部前台办理交费手续,按《业主收楼费用一览表》执行;
b、提供装修人员身份证原件及复印件,彩色一寸照片一张,并登记在《装修工人出入证申请表》,办理《装修工人出入证》及《装修许可证》,并要求装修单位在进场时将《装修许可证》张贴在大门外;
c、复印《装修许可证》留底,并各复印一份交工程部、礼宾部巡查备案。
4.2.3.2装修施工技术规范要求:按国家建筑装修行业技术标准及本小区《服务手册》要求施工。
4.2.3.3装修施工消防、临供水电及施工改造管理
a、施工过程消防的管理按《消防管理控制程序》执行。
b、业主装修需临时供水电、业主或施工单位须在客服组前台办理申请手续,.报工程部经理审批并安排抄表,装修完成抄表结算。
c、装修过程中,业主提出装修工程改造,须在客服部前台填写《装修许可证》,流程如上。
4.2.3.4施工监管
a、施工单位进场施工时,客服助理通知工程组开通该单元的水电。
b、装修施工过程中,客服助理每日巡检不少于一次,严格监督按审批图纸进行施工;并认真填写《装修巡查表》。
c、工程部在业主装修过程中,应定期巡查,特别对隐蔽工程、防水工程全程严格监管,对装修中如电气安装,给排水安装等向业主提供专业意见。
d、工程部对业主在装修过程发现的需要保修的问题,负责与相关单位协调解决,结果报客服前台存档。
e、物业服务中心总监/经理每半月组织相关人员对装修单元进行抽检,按区域(如a、b、c等)抽检户数不能低于5户(没有装修单元区域除外)。并填写《装修巡查表》。
f、礼宾部认真做好出入证管理工作,严格控制专证专人专用,人、证、房号相对,不得进入出入证规定之外的楼宇、房间。
g、礼宾部对装修单位每日巡检至少一次,认真填写《装修巡查表》,对装修垃圾的堆放,消防器材、电梯前厅、卫生设备等严格检查,对搬运物品进行监督,发现有损坏园区、楼宇设施的,立即汇报客服前台处理,并配合客服部,对搬运过程中使用电梯的情况进行监督。
h、广告牌、招牌、霓虹灯饰、空调的安装及管理,按本小区实际情况制定标准执行,需提前知会业主装修须注意事项及相关标准尺寸及安装位置,并进行现场预约工程组咨询。
4.2.3.5装修违章处理
a、由客户部按建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》《装修施工承诺书》之规定违章处理。
b、违章装修处理流程,按《装修违规处理流程图》执行。客户助理接到客户违章信息后,按以下规定进行处理:
--属重大违规事件及时上报物业服务中心总监、经理处理;
--属一般违规事件的报客服部经理处理,由客服部经理亲自或指定客户助理到现场予以劝导、教育。
--物业服务中心总监、经理接到重大违章事件信息后,根据情况及客户违章给小区造成的经济损失大小,决定给予'赔偿经济损失'的处理意见,并将处理决定填入《整改通知书》中。
--对于客户漠视物业服务中心给予的处理意见,不配合小区正常管理工作的,应予以停工,并扣除其相应押金。
--客户部及时向业主/装修负责人发出《整改通知单》,并签收,要求业主/装修负责人限期整改,整改后结果应予以现场确认,并记录在《整改通知单》中。
4.2.4装修验收
4.2.4.1业主装修完毕后,由业主/装修负责人在客服组前台填写《装修验收申请表》,并预约验收时间,根据预约时间,客
服部、工程部、礼宾部(必要时)派专人前往现场进行验收,并将验收结果填写在《装修验收申请表》,双方进行确认,验收不合格,由装修负责人负责整改,并重新申请进行验收手续办理。
4.2.5退还证件、退还押金
4.2.5.1验收合格天后,由业主/装修负责人到客服部前台办理退还《装修工人出入证》,并预约退押金时间,在装修验收合格后工作日内退还押金;
4.2.5.2如遗失《装修工人出入证》,该证押金不予退还。
4.2.6装修档案管理
4.2.6.1装修完工,并通过验收,将资料统计移交给客服部统一归档。
4.2.6.2装修资料归入客户资料档案内,并附有目录。
5.0支持性文件
5.1《住宅室内装饰装修管理办法》
5.2《业主规约》
5.3《服务手册》
5.4《装修办理流程图》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《装修违规处理流程图》
6.0质量记录
6.1《装修办理跟踪表》
6.2《装修申请表》
6.3《房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书》
6.4《装修施工承诺书》
6.5《装修许可证》
6.6《装修工人出入证申请表》
6.7《装修巡查表》
6.8《整改通知单》
6.9《装修验收申请表》
物业管理制度12
一、中央智能调度中心管理制度
智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：
1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。
2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。
3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。
4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。
6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。
7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。
8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。
9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。
二、智能停车场管理制度
1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。
2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。
3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。
5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。
6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。
7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。
8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。
三、配电房及特种作业人员安全制度
1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。
3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。
4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。
5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。
6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。
四、配电设备保养规定
一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。
十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。
六、风机房管理制度
风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：
一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁，通风良好。
三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。
四、每半月同消防检查一起，试运行一次。
五、严禁在机房内吸烟。
六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。
七、开关平时应置于高速状态。
七、柴油发电机操作规程
（一）、启动前的准备工作：
1、全面检查柴油机各部分是否正常。
2、检查水箱水位（2/3以上）。
3、检查机油油位。
4、检查燃油是否充足（2/3以上）。检查油箱开关及有无渗漏。
5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。
（二）、启动及运行：
1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。
2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。
3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。
4、试运行期间做好各项记录。
5、水温合成至60度时，方可带动负载。
6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。
物业管理制度13
一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；
二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；
三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；
四、附下列文件：
1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；
2、公司章程（加盖公章）；
3、工商营业执照有效复印件；
4、验资证明（注册资金50万元以上）；
5、上一年度的审计报告；
6、经营办公场所证明；
7、物业管理委托合同；
8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件
具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：
（1）企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书；
（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；
（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；
（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；
（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；
（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）
申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，
不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；
物业管理制度14
大厦物业客服部文件管理制度及规定：
1、制度
1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。
1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。
1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。
1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。
1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。
1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。
1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。
1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。
1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。
1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。
1.11各部门对需要办理的文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。
2、规定
为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。
2.1外部来文的有关规定:
⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。
⑵对收到的外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。
⑶外来文件原则上先送总经理阅批。
⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。
⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。
⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。
⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。
2.2对外行文有关规定:
⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。
⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。
⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。
2.3内部行文
2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。
2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。
2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。
物业管理制度15
1、公共设施
（1）公共设施的保养
每年初，维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》，并按计划对公共设施进行保养，填写《公共设施保养记录》。
（2）、公共设施损坏的发现
护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏，须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任或质量管理部。
（3）、公共设施损坏的处理
a、维修班接到通知单后，及时派人修复处理，不得超过三天，并在《派工单》上做好记录，如不能及时修复处理的应报告维修中心主管，并说明原因，由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告；
b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
（4）、公共设施的新建或改建
公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案，由工程维修中心负责实施。
2、房屋维修
（1）房屋维修管理规定
为了认真解决用户入伙后房屋维修问题，本着'实事求是，划清责任，合理收费，服务用户'的精神，
特制订本规定。
a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。
b、用户房屋在保修期内出现质量问题，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果情况紧急，工程较小，涉及金额不大，则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系开发商，由开发商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。
c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。
d、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处工程维修中心提出维修申请，由管理处维修中心进行维修，维修后由业主签名验收，维修中心按成本价格合理收费。
e、如用户提出大的维修申请，管理处工程维修中心应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。
（2）维修工作流程
a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃/敲门（每次轻敲不超过三下）。
b、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。
c、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查维修的部位，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。
d、维修过程中，如无必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。
e、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。
f、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。
g、用户支付维修费用和签署派工单后，必须向用户致谢。
h、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。
（3）房屋维修回访
a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。
b、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。
c、对业主室内的一般维修，每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录，派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20—50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。
d、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30—50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查；派工单在100张以上的，均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由管理处主任签名确认。
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