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安徽省物业管理条例部分解读
1、开发商承担首次业主大会筹备经费
据初步统计，截至去年9月份，我省实施物业管理项目9202个，召开了首次业主大会、成立业主委员会的只有2764个，不到三分之一。为了解决首次业主大会召开难、业主委员会成立比例低的问题，【条例规定】建设单位应当向乡镇、街道报送成立业主大会需要的文件资料，并承担首次业主大会会议的筹备经费。同时，规定业主主动筹备成立业主大会的，乡镇、街道应当加强指导，并参加筹备组;业主未及时召开首次业主大会的，由乡镇、街道组建筹备组。
2、小区可使用共有部分增设电梯
我省不少老旧小区并未安装电梯，这给很多老年人带来了出行上的困难。为了适应人口老龄化的发展趋势，解决老人上、下楼难的问题，【条例规定】对住宅物业增设电梯做出明确规定。具体来说，住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。此外，老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。
3、小区内禁止违规养宠物
【条例明确】物业管理区域内禁止13种行为。除了擅自变动房屋承重结构、乱扔垃圾、损坏公共绿化、违反规定摆摊设点、占道经营等规定外，违反规定饲养宠物被列入了禁止行为中。此外，违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途也被列入了禁止行为中。违反上述禁止性规定的，业委会、物业服务企业应当制止，制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门进行依法制止或处理。
4、首次明确执法进小区
对于小区范围内发生的事务，执法部门是否应该进入小区进行管理，我省此前并无明文规定。【条例规定】对有关部门进小区执法予以明确，并规定有关部门应当在小区内公布联系方式。县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查，并将调查或处理结果答复投诉人。
5、八种情形动用维修资金更简便
专项维修资金的使用难备受社会关注。我省专项维修资金目前已结存了200亿元，结存资金较多的原因除了新建住宅小区较多的因素外，申请提取资金的条件、程序复杂也让维修资金的使用并不容易。今后，这一情况将得到改善。【条例规定】发生危及安全的八种情形，可以直接申请使用专项维修资金：屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;消防设施损坏的;公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的;楼体外立面有脱落风险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的;二次供水设施损坏的;其他危及房屋安全的情形。应急维修费用应当向业主公示，并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
6、符合条件的较大小区可划分为不同物业区域
【条例规定】规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域。
7、开发商不得拒绝出租未售车位
【条例明确】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出租、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开;业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
8、公共经营收益需单独列账
利用小区公共道路用于停放车辆，停车费收益到底归谁?在小区电梯等共用设施设备上从事广告经营，收益怎么分配?上述问题是很多老百姓关心的事情。【条例明确】物业服务企业应当将属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。
9、公共服务设施权属有明确规定
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